Nel 2022 conviene comprare casa nuova in costruzione o vecchia da ristrutturare? (Analisi Bonus)

Tempo di previsioni e bilanci, con la fine dell’anno si inizia già a pensare al 2022: questo è il momento in cui i progetti futuri vengono definiti e le decisioni prese. Se siete in procinto di cambiare abitazione e/o state pensando di investire nel mattone, forse state anche valutando se vale la pena comprare casa nuova in costruzione o vecchia da ristrutturare. Il prezzo diverso iniziale potrebbe essere ammortizzato dai lavori (da fare o non fare) prima del trasferimento definitivo.

Il mercato immobiliare, di fatto, cambia a seconda della zona o città di riferimento. Tuttavia, prima di definire un contratto o bloccare un immobile, potrebbe tornarvi utile sapere quali bonus e agevolazioni potrebbero esservi riconosciuti a seconda del tipo di interventi edilizi che avete in programma.

Bonus casa: quelli confermati nel 2022

Tra gli obiettivi che il Governo italiano si è prefissato per il prossimo anno (ma anche per i prossimi decenni), grande importanza ha acquistato quello dell’efficientamento energetico. Con misure ad hoc, infatti, si vuole puntare a rilanciare il settore edilizio – dopo la crisi nera scatenata dal Covid – e a migliorare le prestazioni di case, appartamenti, abitazioni e strutture immobiliari in generale.

È un’esigenza, ma anche un’opportunità per l’intero sistema produttivo, economico e per il mondo del lavoro.

Per questo motivo, con la legge di bilancio 2022, quasi tutti i bonus casa (ristrutturazioni, green, per l’acquisto etc.) sono stati confermati. Nello specifico, le agevolazioni casa che l’Esecutivo di Draghi ha deciso di prorogare anche il prossimo anno sono:

• Superbonus;
• Econobonus;
• Sismabonus.

A questi si aggiungono i bonus:

• ristrutturazioni e mobili;
• verde;
• acquisto prima casa, anche per gli under 36.

Rinnovo negato invece al bonus affitto e al bonus affitti Covid. Nati per lo più per far fronte ai problemi sorti durante l’emergenza sanitaria, non sono stati inseriti in pianta stabile nel nuovo piano di intervento statale.

I bonus utilizzabili per ristrutturare casa: come funzionano Superbonus, Ecobonus e Sismabonus

Nel caso in cui abbiate deciso di acquistare un immobile che necessità di ristrutturazioni, sono diverse le agevolazioni utilizzabili per coprire  – in parte o completamente – i costi dei lavori.

Superbonus

Con il Superbonus, per esempio, viene riconosciuta un’aliquota di detrazione delle spese sostenute pari al 110%. Non sono tutti però i lavori ammessi in detrazione. Lo sconto spetta infatti per:

• specifici lavori in ambito di efficienza energetica;
• interventi antisismici;
• installazione di impianti fotovoltaici o delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici.

La detrazione in origine spettava per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 ma per effetto di successive modifiche normative il Superbonus è stato esteso anche nel 2022.

Le nuove misure si aggiungono alle detrazioni previste per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, compresi quelli per la riduzione del rischio sismico (c.d. Sismabonus) e di riqualificazione energetica degli edifici (cd. Ecobonus).

Sismabonus

Il Sismabonus invece spetta per le spese sostenute per interventi antisismici su edifici ricadenti nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1 e 2) e nella zona 3, le cui procedure di autorizzazione sono state attivate a partire dal 1° gennaio 2017. Si tratta di una detrazione del 50%, da calcolare su un importo complessivo di 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno e fruibile in cinque rate annuali di pari importo.

La detrazione sale al 70%, se dalla realizzazione degli interventi deriva una riduzione del rischio sismico che determina il passaggio a una classe di rischio inferiore, ovvero all’80%, se si passa a due classi di rischio inferiori.

Il beneficio fiscale è maggiore in caso di interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali:

• 75%, se c’è passaggio a una classe di rischio inferiore;
• 85%, quando si passa a due classi di rischio inferiori.

In questo caso, la detrazione deve essere calcolata su un ammontare delle spese non superiore a 96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio e ripartita in cinque quote annuali di pari importo.

Tra le spese detraibili per la realizzazione degli interventi antisismici rientrano anche quelle effettuate per la classificazione e verifica sismica degli immobili.

Ecobonus

L’agevolazione per la riqualificazione energetica degli edifici, cd. Ecobonus, consiste in una detrazione dall’Irpef o dall’Ires ed è concessa quando si eseguono interventi che aumentano il livello di efficienza energetica degli edifici esistenti. In generale, le detrazioni sono riconosciute per:

• la riduzione del fabbisogno energetico per il riscaldamento;
• il miglioramento termico dell’edificio (coibentazioni – pavimenti – finestre, comprensive di infissi);
• l’installazione di pannelli solari;
• la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale.

La detrazione spetta, inoltre, per l’acquisto e la posa in opera (o installazione) di:

• schermature solari;
• impianti di climatizzazione invernale dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili;
• dispositivi multimediali per il controllo a distanza degli impianti di riscaldamento, produzione di acqua calda o climatizzazione delle unità abitative;
• micro-cogeneratori in sostituzione di impianti esistenti;
• generatori d’aria calda a condensazione.

Lo stesso sconto va applicato in caso di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con apparecchi ibridi costituiti da pompa di calore integrata con caldaia a condensazione.

Le detrazioni, da ripartire in 10 rate annuali di pari importo, variano a seconda che l’intervento riguardi la singola unità immobiliare o gli edifici condominiali e dell’anno in cui è stato effettuato. Condizione indispensabile per fruirne, tuttavia, è che gli interventi siano eseguiti su unità immobiliari e su edifici (o su parti di edifici) esistenti, di qualunque categoria catastale, anche se rurali, compresi quelli strumentali per l’attività d’impresa o professionale. L’agevolazione può essere richiesta per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2021. Per la maggior parte degli interventi la detrazione è pari al 65%, per altri spetta nella misura del 50%.

Sia nel caso del Superbonus che per Ecobonus e Sismabonus è prevista la possibilità, al posto della fruizione diretta della detrazione, di optare per un contributo anticipato sotto forma di sconto praticato dai fornitori dei beni o servizi o, in alternativa, per la cessione del credito corrispondente.

Come funziona l’agevolazione fiscale sugli interventi di ristrutturazione edilizia

Se avete deciso di procedere con la ristrutturazione dell’immobile, l’Agenzia delle Entrate riconosce un’agevolazione fiscale sugli interventi di ristrutturazione edilizia. Si tratta, di fatto, di una detrazione Irpef ripartita in 10 quote annuali di pari importo, per una cifra massima di 96 mila euro, che vale anche per chi acquista fabbricati a uso abitativo ristrutturati.

In particolare, lo sconto spetta nel caso di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia, riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro 18 mesi dalla data di termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile.

I bonus per arredare casa

Una volta terminati i lavori, il nuovo appartamento dovrà esser pur arredato. In questo caso si può usufruire di una detrazione Irpef del 50% per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+ (A o superiore per i forni e lavasciuga), destinati ad arredare un immobile oggetto di ristrutturazione

La detrazione va ripartita tra gli aventi diritto in dieci quote annuali di pari importo ed è calcolata su un ammontare complessivo non superiore a 10.000 euro. Per il 2021 il tetto di spesa su cui calcolare la detrazione è elevato a 16.000 euro.

Attenzione però, per usufruire dell’agevolazione è necessario che la data di inizio lavori sia anteriore a quella in cui sono sostenute le spese per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici.

Come funziona il bonus verde, in caso di lavori esterni e giardini

L’arredo e la sistemazione di una casa può passare anche per gli esterni, che possono essere messi a nuovo ricorrendo al cd. bonus verde. Si tratta anche in questo caso di una detrazione Irpef, pari al 36%, ammessa per:

• sistemazione a verde di aree scoperte private di edifici esistenti, unità immobiliari, pertinenze o recinzioni, impianti di irrigazione e realizzazione pozzi;
• realizzazione di coperture a verde e di giardini pensili.

Lo sconto va ripartito in dieci quote annuali di pari importo e va calcolato su una spesa massima di 5.000 euro per unità immobiliare a uso abitativo. Nel calcolo della cifra si deve tenere conto anche di eventuali spese di progettazione e manutenzione connesse all’esecuzione degli interventi. Inoltre, il pagamento delle spese deve avvenire attraverso strumenti che consentono la tracciabilità delle operazioni (per esempio, bonifico bancario o postale).

Comprare casa nuova ricorrendo al sismabonus? Lo sconto ammesso

All’interno del già citato Sismabonus, si inserisce anche il bonus per l’acquisto di case anti sismiche. Un’ulteriore ipotesi questa, che dà diritto a una consistente detrazione d’imposta. Deve trattarsi di immobili realizzati:

• nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 o 3;
• a seguito a demolizione e ricostruzione di interi edifici (anche con variazione volumetrica rispetto a quella preesistente);
• da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, le quali, entro 18 mesi dalla conclusione dei lavori, provvedono alla vendita dell’immobile.

La detrazione spettante agli acquirenti delle singole unità immobiliari è pari al:

• 75% del prezzo di compravendita se la riduzione di rischio sismico è pari a una classe;
• 85% se è di due classe.

Per il calcolo, ovviamente, si terrà conto della cifra indicata nell’atto pubblico di compravendita. Il beneficio fiscale va ripartito in cinque quote annuali di pari importo. La pesa su cui applicare la percentuale, comunque, non può superare i 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno.

Comprare casa nuova conviene? I bonus per l’acquisto

Tra i bonus destinati a chi vuole comprare casa, a prescindere dal tipo di immobile e dagli interventi che necessitano, l’Esecutivo ha confermato per il 2022 il cd. “bonus acquisto prima casa” per gli under 36.

Per i giovani con meno di 36 anni, e con un valore dell’Isee non superiore a 40mila euro annui, il Decreto Sostegni bis ha previsto una nuova agevolazione per l’acquisto della prima casa: l’esenzione dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale. In caso di acquisto soggetto a Iva, è riconosciuto un credito d’imposta di ammontare pari al tributo corrisposto in relazione all’acquisto. È prevista, inoltre, l’esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo.

Vi sono infine agevolazioni fiscali finalizzate a favorire chi vuole comprare casa da destinare ad abitazione principale, per cui al momento l’Agenzia delle Entrate non ha previsto alcun limite di età. Per esempio, con i benefici “prima casa” sono ridotte:

• l’imposta di registro, se si acquista da un privato;
• l’Iva, se si acquista da un’impresa.

Inoltre non sono dovuti:

• imposta di bollo;
• tributi speciali catastali e tasse ipotecarie sugli atti assoggettati all’imposta di registro e quelli necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari.

Queste agevolazioni si applicano agli atti stipulati tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022.