Superbonus. Punto per punto i requisiti per gli immobili delle società

Pochi giorni fa l’Agenzia delle entrate aveva aperto alla possibilità di applicare il superbonus anche per gli immobili di proprietà di una società laddove i lavori siano eseguiti da coloro che detengono l’immobile in base ad un contratto di locazione regolarmente registrato. Dunque il superbonus spetta anche per chi ha in affitto l’immobile di una società.

Nella circolare n°24/E 2020, era già stato chiarito che al di là se l’immobile è destinato a locazione o meno, il superbonus spetta anche per gli immobili riconducibili all’impresa, per i lavori eseguiti sulle parti comuni condominiali, se l’immobile fa parte di un condominio.

Con la risposta n° 307 di ieri, l’Agenzia delle entrate torna sull’argomento, aggiungendo importanti e ulteriori chiarimenti.

Superbonus 110. Chi può beneficiarne?

Il superbonus 110% può essere ottenuto per i lavori eseguiti:

• dai condomini e dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche;
• dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari, salvo quanto previsto;
• dagli istituti autonomi case popolari (IACP) comunque denominati nonché dagli enti aventi le stesse finalità sociali dei predetti istituti, istituiti nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di “in house providing” per interventi realizzati su immobili, di loro proprietà ovvero gestiti per conto dei comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica.

I soggetti titolari di reddito d’impresa e gli esercenti arti e professioni possono fruire del Superbonus:

• per i lavori eseguiti sulle parti comuni condominiali, se l’immobile fa parte di un condominio,
• se concorrono alle spese per i lavori sulle parti condominiali.

La risposta n°307 del 26 maggio

Cona risposta 288/2022, l’Agenzia delle entrate aveva chiarito che può beneficiare del superbonus colui che ha in affitto un immobile di proprietà di una società anche di gestione immobiliare e che non risulta essere né socio né titolare di cariche sociali.

Sempreché lo stesso possa qualificarsi come persone fisica «al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni».

Detto ciò, nello stesso documenti di prassi, l’Agenzia delle entrate affermava che non si ha diritto al superbonus qualora l’immobile oggetto degli interventi:

• faccia parte di un edificio composto da più unità immobiliari,
• interamente di proprietà o in comproprietà di soggetti diversi da quelli contemplati dall’art.119 del D.L 34/2020 (ad esempio le società).

Nella giornata di ieri, l’Agenzia delle entrate cambia orientamento rispetto a quanto appena riportato.

Infatti, con la risposta n° 307 di ieri, mette nero su bianco che si ha diritto al superbonus anche per gli interventi effettuati dal locatore:

• su una unità abitativa «funzionalmente indipendente» e con «uno o più accessi autonomi dall’esterno»,
• indipendentemente dalla circostanza che tale unità immobiliare sia ubicata in un edificio escluso
  dall’agevolazione (ad esempio perchè composto da più unità immobiliari interamente di proprietà o in comproprietà di soggetti diversi  da quelli elencati nel comma 9 dell’articolo 119 del decreto Rilancio (dunque esclusi dal 110), tra i quali rientrano anche le società di capitale.

Dunque anche se l’immobile è riconducibile per l’intera proprietà ad soggetti titolari di reddito d’impresa o esercenti arti e professioni, colui che ha l’immobile in locazione può prendere il superbonus 110.