Contratto di affitto in nero, ecco tutte le conseguenze 

Una delle problematiche più diffuse di evasione fiscale in Italia è senza dubbio quella dei contratti di locazione, cioè degli affitti. Infatti, statisticamente quasi tre rapporti tra padrone di casa e inquilino sono in nero. Molti pensano sia una soluzione vantaggiosa per entrambi. Il padrone di casa incassa soldi di affitto senza pagare le relative tasse e intascando l’importo pulito. L’inquilino invece riesce a spillare un affitto più basso perché il proprietario dell’immobile non versa le tasse. Pochi considerano il fatto che sia una delle situazioni più pericolose che si possono verificare nel momento in cui viene scoperto il nero da parte delle autorità competenti.

E altrettanto pochi considerano il fatto che le conseguenze maggiori le paga il proprietario. Quali sono, dunque, queste pericolose conseguenze a cui va incontro un proprietario immobiliare quando sceglie o accetta di affittare una casa non registrando il contratto? 

Il caso

“Salve, vi chiedo di mettermi al corrente dei rischi che corro se affitto un mio immobile a una famiglia che vuole trasferirsi in città e mi ha chiesto di non registrare il contratto. So benissimo che la mia richiesta non può avere una risposta positiva da parte vostra dal momento che si tratta di un illecito. Volevo però capire le conseguenze in modo tale da comunicare anche ai probabili futuri miei inquilini che non sono in accordo con questa soluzione. Credo di aver letto da qualche parte che per l’inquilino il contratto in nero dia solo vantaggi mentre fa esattamente il contrario con il padrone di casa e cioè con il sottoscritto. A prescindere dal fatto che comunicherò ai miei interlocutori il fatto che se vogliono, l’unica via sarà quella dell’affitto registrato, volevo avere delucidazioni riguardo a queste conseguenze a cui si va incontro.” 

Un contratto di affitto in nero è illegale, non va mai utilizzato 

Perfino un contratto di comodato d’uso gratuito è sempre meglio registrarlo, anche tra parenti stretti.

Figuriamoci quindi un contratto di affitto vero e proprio tra estranei. Di conseguenza la prima cosa che va detta al nostro lettore è che ai suoi interlocutori che gli hanno chiesto di non registrare un contratto di affitto devi rispondere “picche”. In pratica meglio perdere i clienti piuttosto che scadere nella illegalità più marcata. A maggior ragione se tutti i dubbi del nostro lettore corrispondono alla realtà. Infatti le conseguenze peggiori dal punto di vista fiscale, ma non solo, le subisce proprio il padrone di casa. In altri termini l’inquilino viene considerato quasi come parte lesa nel momento in cui un contratto di affitto non viene registrato.

Cosa si rischia sui contratti di locazione in nero? 

Come ogni contratto anche quello di affitto ha l’obbligo di essere registrato all’Agenzia delle Entrate per poter pagare le relative tasse di registro. Sono imposte che gravano sul proprietario di casa. Non registrare un contratto quindi, per il padrone di casa produce il vantaggio di non dover versare l’imposta di registro e nemmeno le imposte sui redditi. Un vantaggio che appare superfluo rispetto alle conseguenze a cui va incontro il proprietario di casa che non registra il contratto di affitto. Conseguenze e rischi veramente pesanti che mettono in luce un rapporto costi benefici di un’operazione del genere (perfettamente illegale), che non lascia dubbio alcuno.  

Le conseguenze fiscali e tributarie di un contratto di affitto in nero 

Dal momento che il soggetto interessato a versare l’imposta di registro, quindi a registrare il contratto di affitto è il proprietario immobiliare, è evidente che le conseguenze maggiori finiscano con l’essere a suo carico. Il proprietario di casa ha l’obbligo entro 30 giorni dalla sottoscrizione del contratto di portarlo all’Agenzia delle Entrate per la sua registrazione.

Ed entro 60 giorni l’avvenuta registrazione deve essere comunicata all’inquilino o, nel caso di condomini, all’amministratore.

Le sanzioni per affitto in nero

Già per la tardiva registrazione del contratto è prevista una sanzione amministrativa e quindi pecuniaria che va dal 120% al 240% dell’imposta di registro che si deve versare. Stesse sensazioni per l’omessa registrazione del contratto e quindi per un contratto in nero. Va peggio a chi occulta il canone di affitto, come capita quando una parte del contratto di affitto viene incassata tramite bonifico e viene riportata sul contratto, mentre un’altra parte, spesso la maggiore, viene pagata in nero. Infatti in questo caso la sanzione può arrivare al 400% della differenza tra imposta di registro versata su un canone “farlocco” e l’imposta dovuta sul canone effettivamente incassato.

Conseguenze pesanti anche materiali per il proprietario di casa 

Le conseguenze tributarie però non sono le uniche. E forse sono addirittura meno gravi di quelle che invece si possono realizzare dal punto di vista materiale. In pratica non registrando un contratto di affitto il proprietario di casa non potrà mai sfrattare l’inquilino, perché manca l’oggetto dello sfratto e quindi il contratto. Naturalmente il diritto di proprietà è inviolabile e quindi il proprietario di casa avrà sempre il diritto di mettere alla porta un inquilino. In questo caso però bisogna sfruttare un’altra normativa che è quella dell’occupazione abusiva di immobile. A battaglia legale vinta gli effetti sono identici a quelli dello sfratto. Ma una causa per occupazione illecita è molto più dispendiosa come tempi e come costi legali rispetto a quella di uno sfratto

A rischio i pagamenti del canone 

Arrivare a contenziosi che riguardano un contratto di affitto in nero è sempre un serio problema. E naturalmente tutto cambia da caso a caso. Ogni giudice interpellato a dirimere contenziosi può interpretare una situazione in base alle evidenze oggettive.

In linea di massima però nel momento in cui un contratto di affitto non viene registrato e quindi è nero, risulta nullo. In pratica l’inquilino potrebbe decidere di non pagare il canone oppure di pagarlo in misura ridotta. Una libera scelta concessa all’inquilino che nasce proprio dal fatto che le pretese del proprietario vengono a cessare nel momento in cui un contratto di affitto non è registrato.

Anche la restituzione dei canoni incassati con affitto in nero

Oltretutto dal momento che il contatto di fitto non registrato è in pratica nullo, anche i canoni di affitto versati diventerebbero non dovuti. Dal momento che il contratto è nullo, potrebbe succedere che il proprietario di casa sia costretto a restituire tutti i soldi versati dall’inquilino. Sono rischi generici, da rapportare al singolo caso e alle singole pronunce degli ermellini dei tribunali utilizzati caso per caso. È evidente però che solo un consiglio univoco è da dare al nostro lettore. Ed è quello di evitare di assecondare le richieste degli inquilini tenendo in considerazione i rischi prima citati.