Superbonus 90%, abitazione principale e prima casa non sono la stessa cosa

Il decreto Aiuti quater (art. 9) ha stabilito il superbonus al 90% per i lavori fatti sull’abitazione principale. La potenziata detrazione fiscale spetterà con riferimento alle spese sostenute dal 1° gennaio 2023 al 31 dicembre 2023.

In particolare, il menzionato art. 9 prevede che la misura del beneficio fiscale è del 90% (quindi non 110%) per lavori (avviati dal 1° gennaio 2023) fatti dalle persone fisiche su unità immobiliari, a condizione che:

• il contribuente (che sostiene la spesa per i lavori) sia titolare di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento (ad esempio usufrutto) sull’unità immobiliare
• che la stessa unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale
• il contribuente abbia un reddito di riferimento, determinato ai sensi del successivo comma 8-bis.1 art. 9, non superiore a 15.000 euro.
• Le spese su cui si potrà applicare il superbonus, come detto, sono quelle sostenute nel 2023.

Dunque, tra i requisiti per il superbonus 90%, nel caso in esame, è che l’immobile oggetto dei lavori rappresenti abitazione principale per chi sostiene le spese.

La definizione di abitazione principale è di fondamentale importanza, in quanto a volte si tende a confonderla con quella di “prima casa”. Non sempre abitazione principale e prima casa sono la stessa cosa.

Il concetto di prima casa

La c.d. “prima casa” è legata al verificarsi di determinate condizioni cui ne consegue l’applicazione di agevolazioni fiscali, come ad esempio l’applicazione dell’imposta di registro con aliquota ridotta del 2% in caso di acquisto. Stiamo parlando delle c.d. “agevolazioni prima casa” le quali trovano applicazione al ricorrere di tutti i seguenti requisiti:

• l’immobile che si acquista non deve appartenere alle categorie catastali di lusso (quindi non devono essere A/1, A/8 ed A/9);
• l’immobile che si acquista deve essere situato nel comune in cui l’acquirente ha la propria residenza oppure ve la stabilisce entro 18 mesi dall’acquisto o nel comune dove svolge la sua attività lavorativa
• il compratore non deve essere titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile
• l’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo.

C’è poi anche l’agevolazione prima casa under 36, specifica per i giovani con età non superiore a 36 anni.

Superbonus 90%, la definizione di abitazione principale

L’abitazione principale, invece, è definita come quella in cui il contribuente (e il suo nucleo familiare) ha residenza e dimora abituale.

Dunque, il concetto di “prima casa” è legato all’acquisto mentre quello dell’abitazione principale è legato alla residenza e dimora. A volte possono coincidere altre no. Coincidono nel caso in cui nell’immobile oggetto di agevolazione prima casa si stabilisce anche residenza e dimora.

Si pensi ora al caso in cui in cui due coniugi vivano in un’abitazione di completa proprietà della moglie. Questa casa è abitazione principale per entrambi. Il marito poi acquista un immobile (mantenendo la residenza e dimora nella casa della moglie). Su tale immobile gode dell’agevolazione prima casa.

Quindi, in tale situazione, per il marito, prima casa e abitazione principale non coincidono. Il marito se paga le spese 2023 per lavori fatti sull’abitazione principale (anche se di completa proprietà della moglie) potrà godere su queste spese del superbonus 90%.