Opzione cedolare secca nell’usufrutto, interviene l’Agenzia Entrate

Il nudo proprietario di una casa, su cui dunque c’è usufrutto, può optare per la cedolare secca o questa possibilità non gli è data?

E’ questa sostanzialmente la domanda a cui risponde l’Agenzia delle Entrate ad un contribuente che ha presentato interpello.

In dettaglio tale contribuente fa presente che, insieme al fratello, è nudo proprietario di un immobile abitativo su cui la loro madre ha l’usufrutto. La mamma occupa tale immobile a titolo di abitazione principale, ad eccezione di una porzione dello stesso immobile (planimetricamente definita).

Tale porzione non occupata dalla madre si trova nella disponibilità materiale dei due fratelli. In pratica, anche su questa porzione di casa c’è usufrutto della madre, la quale però materialmente non la occupa ma è occupata dai due fratelli.

Ora i due fratelli vorrebbero cedere in locazione questa porzione di casa e chiedono all’Agenzia Entrate se possono eventualmente optare per la cedolare secca.

Le regole dell’usufrutto

La questione, dunque, è stata affrontata dall’Agenzia delle Entrate la quale non ha trovato particolari ostacoli a dare una delucidazione chiara e dettagliata richiamando varie leggi di riferimento per l’usufrutto e la nuda proprietà, oltre che ai profili fiscali che ne derivano.

E’ bastato menzionare gli art. 981 e 984 del codice civile, in base ai quali è detto che:

la nuda proprietà per sua natura si accompagna all’usufrutto, il quale riserva a priori al suo titolare il diritto di godere della cosa e di poter percepire anche i frutti prodotti.

Questo sta significando semplicemente che, anche se il nudo proprietario ha la disponibilità “materiale” della cosa su cui c’è l’usufrutto, il diritto a disporre di quella cosa e decidere cosa farne è sempre dell’usufruttuario. Quindi, nel caso in questione della madre. Solo quest’ultima può decidere se cedere o meno il locazione quella porzione di casa.

I profili fiscali della locazione nell’usufrutto (con o senza cedolare secca)

Sotto il profilo fiscale, l’Agenzia Entrate richiama poi l’art. 26 del TUIR, ai sensi del quale la costituzione del diritto di usufrutto comporta lo spostamento della soggettività passiva d’imposta dal proprietario all’usufruttuario titolare del diritto di godere della cosa e dei frutti prodotti.

In sostanza questo significa che, nel caso in questione, il canone di locazione che arriverebbe dall’inquilino della porzione di casa data in affitto, è da imputare alla madre (usufruttuaria) e sarà lei a doverci pagare le relative imposte (IRPEF o cedolare secca a seconda del regime di tassazione).

Il regime della cedolare secca è opzionale

D’altronde poi il regime della cedolare secca si pone come alternativo a quello ordinario IRPEF. Per averlo bisogna esercitare specifica opzione in sede di registrazione del contratto o anche successivamente nel corso della sua durata per le annualità successive. No bisogna nemmeno dimenticare che in alcuni casi bisogna fare la raccomandata all’inquilino per informarlo.

Ad ogni modo, sulla base delle citate osservazioni, l’Agenzia delle Entrate, nella Risposta n.216 del 2023 giunge a concludere che non può il nudo proprietario esercitare l’opzione per la cedolare secca e ciò anche se questi ha la disponibilità “materiale” dell’immobile su cui c’è usufrutto.

A nostro parere inoltre, anche se l’Amministrazione finanziaria non lo specifica, il nudo proprietario non potrebbe nemmeno decidere di locare l’immobile oggetto di usufrutto. Ciò potrà essere deciso solo sull’usufruttuario, poiché come detto è solo lui ad avere il diritto di godere della cosa durante il periodo dell’usufrutto.