BOTTA E RISPOSTA con l’Avvocato Laurenzi. Comprare casa oggi: quanto conviene davvero?

Comprare casa in Italia sta diventando una vera e propria utopia.  Lo rivela lo studio di Immobiliare.it che ha calcolato il reddito netto necessario (annuale e mensile) per poter comprare casa in due delle città più popolate d’Italia: Roma e Milano.

Una famiglia, una coppia o un lavoratore per permettersi un trilocale di circa 90 mq di superficie dovrebbe guadagnare circa 3.300 euro netti al mese a Roma.

Peggio ancora a Milano. Nel capoluogo lombardo per acquistare e mantenere un trilocale occorre un reddito netto al mese di 5.500 euro, traguardo praticamente irraggiungibile per la maggior parte dei lavoratori.

Se poi si vuole acquistare una casa nuova, a Milano servirebbero quasi 6000 euro netti al mese mentre nella capitale italiana poco più di 3.200 euro/mese. Gli edifici in via di costruzione o nuovi sono accessibili solo a un quarto della popolazione milanese e poco meno della metà di quella di Roma.

Tuttavia, questi dati non fermano la compravendita delle case nel nostro paese. L’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate ha pubblicato il Rapporto immobiliare 2022 relativo al mercato degli immobili residenziali.

Dal report emerge che gli scambi nel 2021 toccano le 750 mila abitazioni compravendute (Ntn), in rialzo del +34% rispetto al consuntivo del 2020 con un tasso di crescita quasi triplicato rispetto agli anni pre-pandemia.

Nel corso di questa intervista abbiamo fatto chiarezza e indagato sull’andamento del mercato immobiliare italiano grazie all’avvocato Francesco Laurenzi, specializzato in un particolare settore del diritto civile, quello di proprietà immobiliare, condominio e locazioni comprese.

Laurenzi ha dato anche dei consigli a chi vuole comprare casa in questo particolare momento storico, sociale ed economico.

Come sta andando il mercato immobiliare in Italia secondo la sua esperienza in merito?

Sicuramente il mercato immobiliare ha segnato una ripresa consistente nel 2021 e 2022. Il netto miglioramento rispetto al 2020 può essere solo in parte giustificato anche dal calo delle vendite che si è avuto nel periodo pandemico più acuto, il lockdown, o dalle successive difficoltà avute nel rapporto con le amministrazioni comunali, ad esempio per la presentazione di pratiche edilizie per la regolarizzazione urbanistica degli immobili, che hanno rallentato numerose vendite.

Nonostante la crisi, per quanto ho avuto modo di vedere personalmente, le vendite non si traducono affatto in svendite della proprietà a prezzi stracciati. Anzi, al contrario, dopo una iniziale contrazione, le nuove esigenze hanno probabilmente spinto il mercato immobiliare a causa della ricerca di soluzioni abitative diverse.

Oggi, infatti, sono notoriamente cambiate le richieste degli acquirenti, con voglia di spazi più ampi nella propria casa (per molti che sono ancora in lavoro da remoto), o ancora spazi esterni come balconi e giardini assumono maggior rilievo. Anche l’attenzione ai consumi sta assumendo un ruolo rilevante, anche in ragione delle notizie in ambito comunitario, e le case più performanti hanno un valore nettamente maggiore.

Purtroppo, però, si intravede una nuova difficoltà, questa volta dovuta alle vicende belliche internazionali che, spingendo in alto i costi energetici fanno accrescere l’inflazione, e con essa il costo di un mutuo. L’aumento dei tassi di interesse rende molto più pesante l’acquisto di una casa e, temo, questo si tradurrà con una nuova flessione delle vendite e con un abbassamento del valore degli immobili, quanto meno quelli più datati e meno efficienti dal punto di vista energetico.

Può anche spiegare le fasi della compravendita immobiliare per aiutare le persone a capire meglio in cosa consiste?

Le fasi della compravendita sono essenzialmente quattro:

– la preparazione dell’immobile con la verifica dello stato di fatto e di diritto dello stesso, preliminare a qualsiasi decisione;

– la messa sul mercato dell’immobile e la conseguente trattativa per il prezzo con l’acquirente il quale, in questa fase dovrebbe svolgere diversi accertamenti;

– la conclusione dell’accordo, che può avvenire mediante lo schema proposta/accettazione ovvero con la redazione di un preliminare di compravendita (compromesso);

– il rogito finale con passaggio della proprietà (e solitamente anche del possesso) con pagamento del prezzo.

Molto spesso la messa in vendita di un immobile inizia per il venditore direttamente con il conferimento a una agenzia immobiliare del relativo incarico o con la pubblicazione di un annuncio direttamente dal proprietario, omettendo tutta la fase preliminare di preparazione.

Questa pratica, purtroppo, è a mio avviso errata poiché situazioni di fatto o di diritto gravanti sull’immobile potrebbero compromettere il buon esito delle trattative con pensati risarcimenti da dover corrispondere ai futuri acquirenti.

Anche la sottoscrizione di proposte di acquisto troppo superficiali, con la propensione a rimandare a un momento successivo gli accertamenti espone a non pochi rischi.

Ricordo, che una volta accettata la proposta di acquisto, siamo davanti a un preliminare di vendita concluso, valido ed efficace sotto ogni punto di vista e che, in assenza di specifici accordi successivi tra acquirente e venditore, tale atto sarà idoneo ad arrivare al rogito, nonché a impegnare entrambe le parti a tutte le conseguenze di legge (non serve quindi necessariamente la stesura di un compromesso vero e proprio come ritengono in molti).

Passiamo, invece alle locazioni. Qual è l’attuale situazione dei contratti di locazione?

Le locazioni stanno cambiando proprio come le compravendite, in particolare per le locazioni commerciali. Esigenze di locali diversi, stanno comportando la riduzione di canoni per alcuni settori ancora in difficoltà.

Esiste, per le locazioni di lunga data, l’errata convinzione che il proprietario sia tenuto ad abbattere il canone di locazione per le attività in difficoltà. Probabilmente ciò dipende dalla risonanza mediatica di alcune pronunce giudiziarie (tra cui anche il Tribunale di Roma), che riconoscevano il diritto del conduttore di veder abbattere il canone e di non subire l’azione di sfratto per morosità.

In realtà, questo non è corretto (o quanto meno non è così automatico né così semplice da dimostrare e ottenere). Infatti espone i conduttori a spiacevoli pesanti nelle aule di Tribunale.

Il caro energia sta influenzando la stipula dei contratti d’affitto?

Al momento, il caro energia ancora non ha impattato significativamente sulle locazioni in essere, salvo per qualche azienda particolarmente esposta. Cionondimeno si percepisce già in molte attività e inizia a rilevare pesantemente nei conti delle famiglie.

Alcune attività commerciali sono in difficoltà e non potendo sospendere il pagamento delle bollette dovranno necessariamente ritardare gli altri pagamenti. Tra cui gli affitti, esponendosi a potenziali azioni di sfratto per morosità.

Ci sono aiuti ma sono abbastanza limitati. Per le aziende (se ancora accessibili) sono sostanzialmente connessi al calo di fatturato e si concretizzano in bonus fiscali. Mentre per le famiglie si basano su valore ISEE e sulla presenza di altre circostanze che non hanno reso possibile il pagamento.

Come avviene la mediazione e la negoziazione assistita e quali sono le principali difficoltà riscontrate in merito alle trattative?

Sia negoziazione assistita che mediazione dovrebbero essere caratterizzate dalla partecipazione attiva delle parti personalmente. La riforma del processo civile che sta progressivamente entrando in vigore insiste particolarmente su l’importanza di far dialogare le parti.

L’assistenza degli avvocati (da soli nella negoziazione e con un mediatore professionista nella mediazione civile), dovrebbe essere contemplata. Non tanto per rivendicare diritti delle parti (per quello c’è il tribunale), ma a tradurre in linguaggio giuridico le possibili intese delle stesse, affiancandole e aiutandole a trovare l’accordo.

Entrambi i procedimenti, formali per certi versi ed estremamente flessibili per altri, dovrebbero consentire il confronto diretto tra le parti. Questo per arrivare a intese che potrebbero anche prescindere dalla semplice applicazione del diritto.

La presenza del mediatore, soggetto terzo e indipendente (figura non prevista nella negoziazione assistita), molto spesso aiuta a trovare il componimento, essendo il suo parere spesso rispettato dalle parti proprio per il ruolo che riveste.

Paradossalmente, nella maggior parte dei casi i legali cercano la via della conciliazione. Ma sono proprio le parti che fanno di inezie questioni di principio ostative alla conclusione di qualsiasi accordo. Non rendendosi conto che l’alternativa consiste in anni di cause, onerose e senza certezza di vittoria.

Sarebbe necessario, quindi, un radicale cambio di mentalità di tutte parti coinvolte. Auspicando che queste, nel tentativo di conciliazione, si concentrino esclusivamente su quello che desiderano veramente. E non su quello che potrebbero ottenere vincendo una causa.

La legge offre l’opportunità di un ultimo tentativo di accordarsi prima di una guerra nelle aule di giustizia. Sfruttiamolo con un atteggiamento più aperto nei confronti della controparte.

In conclusione, quali consigli si sente di dare a chi vuole comprare casa oggi?

Non avere fretta e farsi aiutare. Queste regole valgono per tutti, venditori e acquirenti.

Prima di mettere in vendita o di comprare la propria casa o di firmare una proposta, valutare con l’aiuto di tecnici qualificati ogni possibile aspetto della vicenda.

L’aiuto di geometri, architetti, ingegneri, notai e avvocati, sono fondamentali per decisioni consapevoli. Così da ridurre al massimo il rischio che la compravendita non vada in porto e delle relative conseguenze economiche che ne conseguono.

Su quest’ultimo punto, ricordo che il rischio non è solo quello di perdere la caparra confirmatoria eventualmente versata. Ma anche quello di ritrovarsi invischiati in una causa civile che, anche in caso di vittoria finale, durerà diversi anni. Ciò mantenendo bloccate le parti che, molto probabilmente, non potranno realizzare i loro progetti.

Tenuto conto del valore dei beni immobili, la spesa per una consulenza effettuata preliminarmente per comprare casa risulta assolutamente contenuta. E consente di procedere con maggiore certezza in ogni fase della compravendita, evitando spiacevoli sorprese, ritardi, cause giudiziarie e danni economici di notevole entità.