Gli affitti estivi nel 730. La verifica del reddito da locazione

Per i contribuenti che nel 2022 hanno affittato anche per brevi periodi la loro casa o parte di essa, potrebbe essere difficoltoso individuare il reddito da indicare in dichiarazione.

Ad esempio, il contratto di affitto breve potrebbe prevedere eventuali caparre e depositi cauzionali. O ancora disporre un riaddebito analitico o forfettario in capo al conduttore delle spese pagate per le utenze o per le altre prestazioni accessorie effettuate dal locatore quali la fornitura della biancheria, la pulizia dei locali, ecc.

Detto ciò, come deve essere individuato il reddito da dichiarare allo Stato? Le caparre, i riaddebiti delle utenze e delle altre spese fanno reddito?

Vediamo passo dopo passo come comportarsi.

Gli affitti brevi

Gli affitti brevi sono disciplinati dall’art.4 del DL 50/2017. Si intendono per tali gli affitti di durata non superiore a 30 giorni per i quali è possibile applicare la cedolare secca al 21%. Si parla di affitti brevi per gli immobili di cui alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10 – uffici o studi privati) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc.).

In base alle disposizioni del citato art.4, è possibile applicare la cedolare secca anche se vengono forniti servizi quali:

• la fornitura della biancheria,
• la pulizia dei locali,
• le utenze,
• wi-fi,
• aria condizionata.

Non sono invece ammessi servizi come: prima colazione, pasti principali, auto a noleggio, guide turistiche o interpreti.

Detto ciò, ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve si applicano le medesime disposizioni previste per la dichiarazione, la liquidazione, l’accertamento, la riscossione, i rimborsi, le sanzioni, gli interessi ed il contenzioso relativi alla cedolare secca ordinaria.

Dunque, la scelta per il regime agevolato si effettua con la dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui i canoni di locazione sono maturati o i corrispettivi sono riscossi ovvero, nell’ipotesi di eventuale registrazione del contratto, in tale sede.

Affitti brevi nel 730. Come si individua il reddito da tassare?

In base alle indicazioni presenti nella circolare n°24/e 2017, deve essere tassato l’intero canone o corrispettivo lordo indicato nel contratto di locazione breve.

Non sono invece oggetto di tassazione eventuali penali o caparre o depositi cauzionali, in quanto si tratta di somme di denaro diverse ed ulteriori rispetto al corrispettivo.

In dichiarazione dei redditi dovranno essere tassati anche i rimborsi delle spese sostenute dal locatore delle quali ordinariamente non si tiene conto ai fini della determinazione del reddito fondiario. Si pensi ad esempio alle spese per le utenze e per gli altri servizi accessori prestati. 

Dunque, saranno oggetto di cedolare secca al 21% anche le spese per le utenze, per la fornitura di biancheria, per la pulizia dei locali se addebitate forfettariamente a chi ha preso la casa in affitto.

Al contrario, non concorreranno al canone da tassare, le spese per servizi accessori se: sostenute direttamente dal conduttore o  a questi riaddebitate dal locatore sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti. Dunque, se questi costi sono riaddebitati al “turista” in maniera analitica e se appositamente documentati, non concorreranno alla base imponibile da tassare.

Per fare un esempio, con un canone di locazione pari a euro 1.000 e spese per pulizia non comprese nel canone pari a 100 euro, si pagheranno imposte solo su 1.000. Se si opta per la cedolare secca, il contribuente pagherà  euro 210 (1.000 x 21%).

A ogni modo, bisognerà prestare attenzione a una serie di variabili.

Riassumendo…

• Gli affitti brevi sono di durata non superiore a 30 giorni;
• gli introiti dagli stessi derivanti devono essere indicati in dichiarazione dei redditi;
• si può optare per la cedolare secca al 21% o per la tassazione Irpef ordinaria;
• è tassato l’intero canone lordo;
• non si pagano imposte su caparre e depositi cauzionali.