Cessione del credito unifamiliari: diritto di proprietà e abitazione principale non viaggiano insieme (circolare n°13/E Agenzia delle entrate)

Il superbonus per i lavori effettuati sugli edifici unifamiliari, anche con cessione del credito,  spetta solo nel rispetto di precise condizioni. Ad esempio, sono esclusi dall’agevolazione i familiari conviventi del proprietario dell’immobile nonché chi ha l’immobile in locazione. Infatti, il superbonus 2023 è riconosciuto solo al contribuente titolare di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull’unità immobiliare (Usufrutto, uso, abitazione, superficie, enfiteusi).

Inoltre la casa oggetto di lavori deve essere abitazione principale.

Dunque, abbiamo individuato i primi due requisiti: titolarità di un diritto di proprietà o di un diritto reale e classificazione dell’immobile quale abitazione principale.

Questi due requisiti devono essere entrambi rilevati ad inizio lavori o è possibile perfezionarli anche al termine degli stessi? Ebbene, l’Agenzia delle entrate con la circolare n°13/E ha individuato con precisione il momento in cui deve essere verificata la loro sussistenza.

Il superbonus per le unifamiliari

Il superbonus, spese 2023, con lavori avviati dal 1° gennaio 2023, spetta solo se:

• il contribuente è titolare di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull’unità immobiliare (Usufrutto, uso, abitazione, superficie, enfiteusi);
• l’unità immobiliare immobiliare è adibita ad abitazione principale;
• il reddito dell’anno precedente a quello di esecuzione dei lavori, rapportato a uno specifico quoziente familiare, non è superiore a 15.000 euro.

Tali requisiti, molto stringenti, sono stati previsti con l’art.9 del DL 176/2022.

Le condizioni di accesso al superbonus fin qui esaminate valgono anche per i lavori su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze. Si pensi ad esempio alle villette a schiera.

Superbonus e cessione del credito per le unifamiliari

Chi intende ancora sfruttare le opzioni di cessione del credito o sconto in fattura per le unifamiliari, deve tenere a mente gli ulteriori paletti previsti dal DL 11/2023, c.

Infatti, la cessione del credito sarà ammessa solo se alla data del 16 febbraio 2023 risulta presentata la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA superbonus) o presentato altro titolo abilitativo per i lavori diversi al superbonus.

Nel complesso, via libera alla cessione del credito e allo sconto in fattura se:

• per gli interventi diversi da quelli effettuati dai condomini, risulta presentata la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) o presentato altro titolo abilitativo per i lavori diversi al superbonus;
• per gli interventi effettuati dai condomini, risulta adottata la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori e risulti presentata la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA);
• per gli interventi comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, risulti presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo;
• per gli interventi per i quali non è prevista la presentazione di un titolo abilitativo, edilizia libera, è richiesto l’inizio dei lavori (serve una dichiarazione sostitutiva).

Cessione del credito unifamiliari: diritto di proprietà e abitazione principale non viaggiano insieme

Ritornando ai requisiti per prendere il superbonus per i lavori effettuati sugli edifici unifamiliari, la titolarità di un diritto di proprietà o di un diritto reale e la classificazione dell’immobile quale abitazione principale devono essere entrambi esistenti.

Tuttavia, in base alle indicazioni riportate nella circolare n°13/e 2023, viene fuori che:

• il diritto di proprietà o la titolarità di un diritto reale di godimento sull’unità immobiliare oggetto degli interventi deve essere verificato al momento di inizio dei lavori agevolati;
• la destinazione dell’immobile ad abitazione principale può essere perfezionata anche al termine dei lavori.

Può essere considerata abitazione principale anche l’unità immobiliare adibita a dimora abituale di un familiare del contribuente. Se questi sono coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado – articolo 5, comma 5, del TUIR.

Dunque i due requisiti, anche se devono essere cumulativamente riconducibili a colui che richiede l’agevolazione, possono essere verificati in un momento diverso tra loro.

Riassumendo…

• il superbonus per i lavori effettuati sugli edifici unifamiliari, anche con cessione del credito, richiede il possesso di diversi requisiti;
• i principali sono la titolarità di un diritto di proprietà o di un diritto reale e la classificazione dell’immobile oggetto di lavori quale abitazione principale;
• i due requisiti, possono essere verificati in un momento diverso tra loro, inizio e fine lavori.