La surroga del mutuo è davvero sempre possibile?

Sono mesi difficili per centinaia di migliaia di famiglie alle prese con il caro mutui. L’aumento dei tassi di interesse ha fatto esplodere la rata mensile, specie per coloro che avevano contratto un prestito a tasso variabile poco prima che la Banca Centrale Europea iniziasse la stretta monetaria. Una difficoltà a cui stanno andando incontro anche quanti abbiano in mente di comprare casa in questa fase. Le offerte delle banche sono costosissime, rischiano di dover pagare per tutto il periodo dell’ammortamento tassi stellari.

Per fortuna c’è sempre la possibilità di effettuare la surroga del mutuo, vero?

Cambio epocale con legge Bersani del 2007

La surroga o surrogazione del mutuo consiste nel trasferire il finanziamento ottenuto presso un’altra banca. La legge Bersani n.40 del 2 aprile 2007 previde la sua gratuità. In altre parole, il cliente che “rottama” il vecchio mutuo con un altro, non dovrà sostenere alcuna spesa. Il passaggio dovrà essere gratuito. Esistono, tuttavia, precisi paletti. L’importo finanziato dovrà restare immutato, per cui non sono possibili ulteriori iniezioni di liquidità da parte della nuova banca. A poter cambiare sono l’importo della rata mensile, il tasso di interesse applicato, lo spread, la durata dell’ammortamento e la periodicità della rata.

Per farla breve, mettiamo che i tassi di mercato siano crollati rispetto a quando avevo stipulato il mutuo con la banca X. A quel punto mi rivolgo alla banca Y per richiederle di subentrare nel contratto e permettendomi ovviamente di spuntare condizioni migliori. Se accetta, potrò effettuare la surroga del mutuo senza spese. Nulla dovrò più alla banca X. Fino alla legge Bersani esistevano spesso penalità da pagare in rapporto al debito residuo.

Questa legge ebbe il merito di incrementare la concorrenza su un mercato tipicamente molto ingessato, specie ai tempi. Tra gli italiani, però, si è diffusa la convinzione che la surroga del mutuo sia un diritto, cioè che io abbia sempre la possibilità di andare in un’altra banca per rottamare il vecchio finanziamento e ottenerne uno dalle condizioni migliori.

Ebbene, sgombriamo il campo da un equivoco: questo diritto non esiste. In altre parole, non esiste l’obbligo per una banca di contrarre. E come cercheremo di spiegare, è assolutamente normale che sia così.

Occhio a condizioni personali e garanzia ipotecaria

Quando la surroga del mutuo è considerata una possibile soluzione dal cliente? Quando ritiene che le condizioni del mercato siano nel frattempo migliorate e/o le sue condizioni personali siano peggiorate. Ad esempio, ho acceso un mutuo a tasso fisso con rata mensile di 500 euro in un periodo in cui guadagnavo 1.500 euro netti al mese. A causa della perdita del lavoro e del conseguente cambio di occupazione, mi ritrovo a percepire uno stipendio di 1.000 euro. La mia rata incide su di esso per il 50% contro un terzo iniziale.

Immaginate che i tassi di interesse siano scesi e che io ne voglia approfittare per abbassare la rata del mutuo. Mi recherò presso una seconda banca, la quale valuterà le garanzie personali e ipotecarie del caso. Noterà un reddito incongruo e magari un valore commerciale dell’immobile sceso rispetto alla data di stipulazione del mutuo. Poniamo che questi fosse di 200.000 euro a fronte di un finanziamento di 160.000 euro e che adesso varrebbe 130.000 euro con un debito residuo ancora di 140.000 euro. In pratica, l’immobile neppure coprirebbe il valore del mutuo da restituire alla banca. Se l’esempio vi appare estremo, sappiate che mediamente in Italia i prezzi delle case sono crollate di oltre il 20% solo negli ultimi dieci anni e che per le case usate la percentuale raddoppia.

Surroga mutuo non un diritto

Perché vi diciamo tutto questo? La surroga del mutuo deve avvenire a titolo gratuito per legge, ma non esiste un diritto riconosciuto al cliente per ottenerla sempre e comunque.

Quando la richiede, questi s’imbatterà in uno scrutinio del tutto simile a quello a cui si sottopose la prima volta per avere il mutuo originario. Ma se le condizioni personali e di mercato sono nel frattempo peggiorate, quasi certamente le banche gli chiuderanno la porta in faccia. E caso vuole che, in genere, i prezzi delle case, ovvero delle garanzie ipotecarie annesse, diminuiscano nelle fasi di aumento dei tassi di interesse. Questo significa che l’idea di contrarre il mutuo anche con tassi alle stelle oggi con la convinzione che un domani sarà certamente possibile la surroga, è rischiosa. Attenzione a infilarvi in una strada senza uscita.

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