Andrea Amantea
Non sono buone le notizie che arrivano dal Governo per coloro i quali affittano per brevi periodi il proprio immobile o parte di esso magari perché situato in una zona turistica. Infatti, nel DDL di bilancio 2024, è stata inserita una previsione che porta la cedolare secca sugli affitti brevi dal 21% al 26%. Si trattano di ben 5 punti di aumento.
A questo si aggiungono le previsioni contenute nel decreto Santanchè che renderà più rigide a livello nazionale le regole per sfruttare il proprio immobile per affitti brevi rendendo più complicato avere una seconda entrata.
Detto ciò, la legge di bilancio non sembrerebbe rivedere le sanzioni nel caso in cui il contribuente ometta di indicare in dichiarazione dei redditi il reddito derivante da un affitto in regime di cedolare secca o lo faccia in maniera errata. Dunque permangono le sanzioni raddoppiate.
Affitti brevi. Cedolare secca al 26% nel DDL di bilancio
La prima notizia che riguarda gli affitti brevi è l’innalzamento della tassazione o meglio dell’imposizione fiscale.
Come accennato in premessa, con il DDL di bilancio 2024 si passa dal 21% al 26%.
Rimane invariato che rientrano nel regime degli affitti brevi anche quelle locazioni che oltre alla messa a disposizione dell’immobile prevedono servizi quali la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata.
E’ confermato che la locazione:
- deve avvenire tra persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa;
- avere ad oggetto immobili abitativi situati in Italia o singole stanze;
- avere durata non superiore a 30 giorni.
La tassazione sostitutiva è ammessa se l’affitto riguarda unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10 – uffici o studi privati) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc).
Un ulteriore parametro che non viene modificato dal DDL di bilancio, riguarda le condizioni al verificarsi delle quali la cedolare secca non è applicabile in quanto l’attività di locazione è considerata svolta in forma di impresa.
In questo caso entra in gioco una presunzione assoluta fissata per legge ( Legge n°178/2020, Legge di bilancio 2021), in base alla quale il regime fiscale delle locazioni brevi, con effetto dal periodo d’imposta relativo al 2021, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta.
Negli altri casi, l’attività di locazione, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale.
A ogni modo, l’innalzamento della tassazione dal 21% al 26% rende ancora più attuale il confronto tra cedolare secca e Irpef.
Affitti brevi al 26%. Confermate le sanzioni raddoppiate
Capitolo sanzioni. Il DDL di bilancio conferma le sanzioni raddoppiate nel caso in cui il contribuente ometta di indicare in dichiarazione dei redditi il reddito derivante da un affitto (anche breve) in regime di cedolare secca o lo faccia in maniera errata. Dunque permangono le sanzioni raddoppiate.
Ebbene, in base all’art.1 c. 7 del D.Lgs 471/1997:
Nelle ipotesi di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, se nella dichiarazione dei redditi il canone derivante dalla locazione di immobili ad uso abitativo non e’ indicato o e’ indicato in misura inferiore a quella effettiva, si applicano in misura raddoppiata, rispettivamente, le sanzioni amministrative previste dai precedenti commi 1 e 2.
Dunque le sanzioni saranno così individuate:
- dal 240% al 480% in caso di omessa dichiarazione del canone di locazione, con un minimo di 500 euro;
- dal 180% al 360% in caso di infedele dichiarazione ossia indicazione del reddito da locazione in misura inferiore di quella percepita dal locatore.
Nei fatti, le sanzioni sono molto salate. Fermo restando la possibilità di ricorrere al ravvedimento operoso.
Riassumendo.
- La legge di bilancio conferma le le sanzioni raddoppiate nel caso in cui il contribuente ometta di indicare in dichiarazione dei redditi un affitto breve in regime di cedolare secca;
- la sanzione va dal 240% al 480% in caso di omessa dichiarazione del canone di locazione;
- è comunque possibile ricorrere al ravvedimento operoso per versare le sanzioni in misura ridotta.
