Affitti brevi. Per una sola casa tassazione al 21%

Continua il lavoro della maggioranza e delle altre forze politiche sulla Manovra 2024 che dovrà essere approvata entro il 31 dicembre per evitare l’esercizio provvisorio. Tra i vari emendamenti al DDL di bilancio 2024 di particolare rilievo uno proposto da Forza Italia in materia di affitti brevi. La Manovra nel testo attualmente all’esame del parlamento prevede un aumento della tassazione dal 21% al 26% per gli affitti brevi aventi a oggetto l’immobile dal 2° al quarto. Dunque se il contribuente mette in affitto due o più immobili, la tassazione al 26% scatta solo dal secondo immobile in poi. Il primo immobile in caso di opzione per la cedolare secca rimarrà sempre al 21%.

Anche se c’è da dire che la formulazione dell’articolo inserito nel DDL lascia spazio a interpretazioni.

Detto ciò, vediamo nello specifico in cosa consiste la proposta di Forza Italia.

Gli affitti brevi. Le ultime novità

La disciplina degli affitti brevi ossia di quelle locazioni della durata non superiore a 30 giorni nelle ultime settimane è stata oggetto di diverse modifiche.

Ciò è avvenuto ad opera del DL 145/2023, c.d. decreto Anticipi, il quale tra le varie novità ha introdotto l’obbligo di adozione del codice identificativo nazionale, c.d. CIN affitti brevi.

L’obbligo di dotarsi di un CIN riguardale le seguenti unità immobiliari e strutture ricettive:

• unità immobiliari a uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche;
• unità immobiliari a uso abitativo destinate alle locazioni brevi ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge n. 50 del 2017;
• strutture turistico ricettive alberghiere ed extra alberghiere definite ai sensi delle vigenti normative regionali e delle province autonome di Trento e Bolzano.

La banca dati con l’indicazione delle strutture citate e dei relativi CIN, è tenuta e gestita dal Ministero del Turismo.

Chiunque propone o concede in locazione, per finalità turistiche o in locazione breve, una unità immobiliare ad uso abitativo o una porzione di essa, ovvero il soggetto titolare di una struttura turistico ricettiva alberghiera o extra alberghiera, dovrà esporre il CIN all’esterno dello stabile in cui è collocato l’appartamento o la struttura.

Affitti brevi. Per una sola casa tassazione al 21%

Detto ciò, nel testo attuale del DDL di bilancio 2024 c’è un ulteriore intervento in materia di locazioni brevi.

Nello specifico, l’articolo 18, comma 1, aumenta dal 21 al 26 per cento la tassazione a titolo di cedolare secca in caso di destinazione alla locazione breve di più di un appartamento per ciascun periodo d’imposta. 

Nei fatti si tratta di una vera e propria franchigia sulla cedolare secca.

La trattenuta effettuata dai portali telematici sulle locazioni avvenute per il tramite delle proprie piattaforme rimane al 21%. In caso di destinazione alla locazione breve di più di un appartamento per ciascun periodo d’imposta, ovvero nel caso in cui non sia esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca, detta ritenuta viene operata a titolo d’acconto. Non più a titolo di imposta. Rimane fermo che è il contribuente in sede di dichiarazione dei redditi, come da risultanze della certificazione unica ricevuta, a decidere per la tassazione Irpef o per la cedolare secca. Tali indicazioni varranno anche dopo il patteggiamento tra AIRBNB e Fisco sugli affitti brevi.

Rispetto all’innalzamento della tassazione dal 21% al 26% si registra un emendamento di Forza Italia che prevede quanto segue:

 «Ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve – si legge nel testo – si applica l’aliquota del 26 per cento in caso di opzione per l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca», ma «l’aliquota è ridotta al 21 per cento per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi».

Nei fatti, il locatore potrà scegliere l’appartamento (solo uno) sul quale far valere la tassazione al 21%.

Chiaro che la scelta potrebbe ricadere su quello dal quale ricava gli introiti più alti. Ma la scelta non è così scontata. Posto che il contribuente potrebbe avere necessità di incrementare il suo reddito da tassare a Irpef per avere una capienza fiscale maggiorata sulla quale far valere eventuali detrazioni.

Riassumendo…

• Forza Italia ha proposto un emendamento al DDL di bilancio sulla tassazione degli affitti brevi;
• il locatore potrà scegliere su quale degli appartamenti messi in locazione vorrà far valere la tassazione al 21%;
• non è certo che tale novità troverà posto nel testo definitivo della Manovra.