Pasquale Pirone
Chi ha un immobile a disposizione senza essere, quindi, abitato o sfruttato in altro modo, nella maggior parte dei casi preferisce cederlo in affitto. Locarlo a terzi soggetti permette al proprietario di monetizzare la disponibilità della casa che era disabitata. C’è il canone mensile che l’inquilino paga in base all’accordo raggiunto nel contratto di locazione. Anche se ceduta in locazione, il proprietario non è immune da tassazione. C’è da tassare il canone di affitto (tassazione IRPEF o cedolare secca in caso di opzione).
L’immobile inoltre non è nemmeno immune da IMU.
L’IMU è un tributo dovuto dal possessore dell’immobile, dove per possessore si intende il proprietario o chi altro ha sull’immobile un diritto reale di godimento (usufrutto, enfiteusi, ecc.). Questo significa che, anche se l’immobile è locato e non nella disponibilità materiale del proprietario, l’IMU deve essere pagata da quest’ultimo e non dall’inquilino.
Ad ogni modo il legislatore concede uno sconto. Un’agevolazione che dipende dalla tipologia di contratto di affitto. Deve trattarsi di contratto di locazione a canone concordato.
I due tipi di locazione
Il contratto di locazione a canone concordato è quello in cui il canone di affitto non può esser deciso liberamente dalle parti (proprietario e inquilino). Il canone deve rientrare nelle fasce stabilite dagli accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative.
Inoltre, questa tipologia di locazione si distingue da quella a canone libero anche nella durata. Mentre il contratto libero ha una durata standard di 4 anni più 4 anni, il contratto a canone concordato ha una durata di 3 anni e si rinnova automaticamente per altri 2 anni (proroga) alla scadenza.
L’IMU sulla casa in locazione
Che sia a canone libero oppure a canone concordato, l’IMU sulla casa data in affitto deve essere pagata dal proprietario e ciò anche se l’immobile rappresenta abitazione principale per l’inquilino.
C’è, tuttavia, una sostanziale differenza. Se trattasi di contratto a canone concordato, il legislatore riconosce uno sconto IMU. La scontistica è pari al 25%. Dunque, il tributo è dovuto nella misura del 75%.
Da precisare è che l’IMU resta un’imposta dovuta in funzione dei mesi di possesso nell’anno ed è dovuta per anno solare (12 mesi). Si considera per intero il mese in cui il possesso si è protratto per più della metà dei giorni di cui il mese stesso si compone.
Ne consegue che se, ad esempio, nel 2024 l’immobile risulta in locazione a canone concordato per tutti i mesi, allora lo sconto si applicherà per tutto l’anno. Se, invece, ad esempio, l’immobile risulterà locato a canone concordato per 8 mesi, lo sconto si applicherà limitatamente a tale periodo mentre per altri 4 mesi si dovrà calcolare e pagare per l’intero importo dovuto.
Resta fermo che, ai fini del beneficio, il contratto di locazione deve risultare regolarmente registrato all’Agenzia Entrate.
Riassumendo
- il contratto di locazione a canone concordato è quello in cui il canone non può essere deciso liberamente dalle parti
- come per il canone libero, anche il canone concordato è soggetto a tassazione IRPEF o cedolare secca
- l’immobile ceduto in affitto è, comunque, soggetto ad IMU
- l’IMU sull’immobile locato è dovuta dal proprietario
- se la casa è data in locazione a canone concordato spetta lo sconto del 25% per l’IMU
- qui tutti i casi di esenzione IMU 2024
