Cedolare secca e locazioni brevi: in chiaro le nuove regole dal 2024

La legge di bilancio 2024 (legge n. 213 del 30 dicembre 2023), ha introdotto importanti novità riguardanti la tassazione delle locazioni di breve termine, ed in particolare in merito al regime della cedolare secca. L’Agenzia delle Entrate ha delineante l’aggiornamento nella circolare n. 10 emessa oggi, 10 maggio 2024, che offre chiarimenti e direttive dettagliate su come le modifiche debbano essere implementate.

Le locazioni brevi, ricordiamo, sono definite come quelle locazioni residenziali la cui durata non eccede i 30 giorni. Queste includono contratti che offrono servizi aggiuntivi come la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali.

Questo tipo di contratto è generalmente stipulato da privati che non agiscono in qualità di imprenditori, sia direttamente sia attraverso agenzie immobiliari o piattaforme online che facilitano il collegamento tra proprietari e locatari.

Un punto fermo rimane la limitazione introdotta dalla legge n. 178/2020: il regime fiscale agevolato delle locazioni brevi si applica solo se un proprietario affitta non più di quattro appartamenti per anno fiscale. Superare questo limite significa operare in una capacità imprenditoriale, escludendo così l’applicazione di questo regime fiscale favorevole.

Cedolare secca locazioni brevi al 26%: cosa dice l’Agenzia Entrate

Uno dei cambiamenti più significativi apportati dalla legge di bilancio 2024 riguarda l’aggiustamento dell’aliquota dell’imposta sostitutiva riguardanti la “cedolare secca su locazioni brevi”. Ordinariamente fissata al 21%, l’aliquota è ora aumentata al 26%. Tuttavia, i proprietari hanno la possibilità di optare per un’aliquota ridotta del 21% per i redditi derivanti da un singolo immobile affittato brevemente durante l’anno fiscale. Questa opzione deve essere espressamente indicata nella dichiarazione dei redditi dell’anno in questione.

Le nuove norme fiscali sono entrate in vigore il 1° gennaio 2024 e si applicano a tutti i redditi derivanti da locazioni brevi maturati dallo stesso giorno. Importante sottolineare che l’applicazione della cedolare secca al 26% si basa su un calcolo pro-rata, ovvero proporzionale alla durata del contratto entro l’anno fiscale.

Inoltre, i proprietari possono sempre scegliere di beneficiare dell’aliquota ridotta per un immobile specificato, indipendentemente dalla data di stipula del contratto o dal momento del pagamento del canone di locazione.

Queste modifiche rappresentano un importante aggiornamento normativo che potrebbe influenzare significativamente la gestione e la pianificazione fiscale di coloro che dispongono di proprietà affittate a breve termine. È essenziale per i proprietari di immobili e per i professionisti del settore immobiliare rimanere informati su queste evoluzioni per gestire efficacemente le proprie responsabilità fiscali e sfruttare le opportunità offerte dalla legge.

L’altra novità in caso di intermediazione immobiliare

Nell’ambito delle regolamentazioni sulla cedolare secca per le locazioni brevi, è stata introdotta un’altra modifica significativa che riguarda gli agenti immobiliari e i gestori di piattaforme online, che facilitano l’incontro tra chi cerca e chi offre immobili in affitto. Secondo la normativa, quando questi intermediari raccolgono o gestiscono i pagamenti dei canoni di locazione, diventano sostituti d’imposta e sono tenuti a trattenere una ritenuta fiscale del 21% sulle somme incassate. Secondo le novità detta ritenuta si deve ora intendere a titolo di acconto sia laddove c’è opzione per cedolare secca sia laddove c’è regime fiscale ordinario.

Ulteriormente, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che in tali casi, il contribuente deve calcolare annualmente l’imposta dovuta, sia essa ordinaria o sostitutiva, e saldare l’eventuale differenza d’imposta dopo aver dedotto le ritenute già effettuate. Questi calcoli devono essere fatti nella dichiarazione dei redditi del contribuente, insieme ai dettagli delle ritenute applicate e dell’imposta finale. Questa disposizione assicura che tutte le parti coinvolte siano correttamente allineate con le responsabilità fiscali stabilite, garantendo trasparenza e conformità nel processo di locazione breve.

Riassumendo

• la legge di bilancio 2024 ha modificato tassazione locazioni brevi, incrementando aliquota ordinaria cedolare secca dal 21% al 26%.
• i proprietari possono optare per aliquota ridotta del 21% su un singolo immobile per periodo fiscale
• le modifiche sono effettive dal 1° gennaio 2024 e applicano su base pro-rata temporis.
• agenti immobiliari e gestori di piattaforme online agiscono come sostituti d’imposta con ritenuta del 21%. Tale ritenuta deve ritenersi sempre a titolo di acconto
• l’Agenzia Entrate fornisce chiarimenti sulle novità cedolare secca locazioni brevi nella Circolare n. 10/2024.