Giuseppe Timpone
L’aumento dei tassi di interesse è stato un duro colpo assestato al già fragile mercato immobiliare italiano. Il costo dei mutui si è alzato e ha reso più difficile per le famiglie con scarse disponibilità liquide e/o redditi bassi acquistare casa. Il trend di lungo periodo si mostra decisamente negativo. In media le case in Italia si sono deprezzate del 12,75% nell’ultimo decennio, scendendo a una quotazione media di 1.821 euro per metro quadrato. In termini reali, -32%. Al contrario, affittare casa è diventato più costoso: +56,7% (+37,4% reale) in un decennio a una media nazionale di 14,10 euro al mese per metro quadrato.
Affittare casa conviene più di 10 anni fa
Per quanto le statistiche nazionali abbiano scarso significato, bisogna ammettere che delineano un quadro abbastanza indicativo delle tendenze generali. Se a metà del 2014 affittare casa equivaleva a percepire una rendita annua lorda del 5,17%, adesso tale percentuale risulta salita al 9,29%. In pratica, il mattone è diventato un bene di investimento molto più remunerativo.
Dicevamo, i dati nazionali non hanno grande senso. Una cosa è vivere a Milano, un’altra in provincia di Crotone. Le dinamiche socio-demografiche variano da regione a regione, ma anche da città a città nella stessa regione. Abbiamo preso come riferimento le tre città più popolose: Roma, Milano e Napoli.
Tendenza prezzi nelle principali città
Nella Capitale il costo di un affitto in media è salito di oltre il 24% in dieci anni a 16,40 euro mensili al metro quadrato. Viceversa, il prezzo di vendita è sceso del 13% a 3.012 euro. Ne consegue che affittare casa oggi rende il 6,5% contro il 4,57% di dieci anni fa.
A Milano c’è stato un boom del 61,5% per gli affitti, esplosi a una media di 23,10 euro mensili per metro quadrato. Un po’ meno veloce, ma ugualmente intenso, il ritmo di crescita dei prezzi di vendita: +47,8% a 4.987 euro.
Infine, Napoli. Un metro quadrato si affittava in media a 10 euro al mese nel giugno 2014, mentre il mese scorso il costo saliva a 15,20 euro (+52%). Tuttavia, i prezzi di vendita nel frattempo risultano scesi nominalmente del 3,6% a 2.738 euro al metro quadrato. Affittare casa rende attualmente il 6,66% contro il 4,22% di un decennio fa.
Mercato immobiliare a Napoli più appetibile
Quale risultato traiamo da questi dati? A Milano i prezzi degli immobili sono esplosi in controtendenza alla media nazionale, grazie agli afflussi costanti di studenti universitari e lavoratori dal resto d’Italia, se non anche dall’estero. Per quanto anche gli affitti siano carissimi, tanto che di recente abbiamo assistito alla protesta degli studenti universitari in tenda dinnanzi agli atenei, il rapporto tra canoni e investimento giace ben sotto la media nazionale e anche rispetto alle altre grandi città italiane.
Napoli risulta al momento la città tra le tre maggiori in cui converrebbe di più affittare casa. Gli immobili si acquistano a prezzi, tutto sommato, ancora abbordabili. E si affittano a tassi un po’ più alti che altrove. Resta il fatto che nessuna raggiunge la media nazionale superiore al 9%. Essa è indicativa del fatto che i prezzi degli immobili siano crollati talmente tanto nelle province e nelle realtà urbane minori, che conviene senz’altro per chi detiene liquidità acquistarne uno per metterlo a reddito.
Affittare casa a Milano non affare particolarmente lucrativo
Questi numeri in sé non ci dicono tutto. Può accadere che la rendita media sia più bassa a Milano, ma che a Napoli il rischio di imbattersi in un inquilino moroso sia più alto, con dispendio di tempo ed energie per i proprietari. Questa è una variabile di cui tenere conto, oltre all’IMU, un’imposta sulle seconde case (e sulle prime di lusso) che deprime il rendimento complessivo.
