Andrea Amantea
L’Agenzia delle entrate ha pubblicato una nuova versione della guida sugli affitti brevi. Nella guida viene spiegata la tassazione dei redditi di locazione breve nonchè gli adempimenti in capo agli intermediari ossia coloro i quali mettono in contatto locatore e locatario. Si pensi ad esempio a un’agenzia immobiliare o ai portali telematici tipo AIRBNB.
La guida tiene conto delle recenti novità introdotte dalla L. di bilancio 2024 (L. n°213/2023) che ha portato dal 21% al 26% la cedolare secca per le locazioni brevi.
Vediamo nello specifico quali sono i passaggi più importanti contenuti nella guida sugli affitti brevi.
Gli affitti brevi
Gli affitti brevi sono espressamente regolati dall’art.4 del DL 50/2017. Tale norma consente l’applicazione della cedolare secca ai contratti di locazione dalla durata non superiore a 30 giorni. Contratti tipici soprattutto del periodo estivo quando in massa molte famiglie si spostano verso le località di mare per trascorrere le tante attese vacanze.
Si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.
La tassazione con la cedolare secca può essere applicata sia dal proprietario dell’immobile sia dal comodatario o dal sublocatore.
Il vantaggio del regime degli affitti brevi è che la cedolare secca può essere applicata anche laddove oltre alla messa a disposizione dell’immobile, il locatore mette a disposizione anche servizi quali:
- la fornitura della biancheria;
- la pulizia dei locali;
- le utenze, wi-fi;
- aria condizionata.
Non sono invece ammessi servizi quali: fornitura della colazione; somministrazione di pasti; messa a disposizione di auto a noleggio;
guide turistiche o di interpreti.
Affitti brevi. Tassazione e adempimenti (la nuova guida dell’Agenzia delle entrate)
Come detto in apertura, la Legge di bilancio 2024 ha apportato alcune modifiche alla tassazione degli affitti brevi con la cedolare secca.
Nello specifico, la tassazione è salita dal 21% al 26%. Sono ben cinque punti percentuali.
Tuttavia, se si mette in affitto un solo immobile rimane applicabile la cedolare secca al 21%. In ipotesi di messa in locazione di più immobili (fino a quattro altrimenti si parla di impresa) per uno di questi il locatore potrà scegliere di applicare il 21%. Sugli altri contratti di locazione scatta il 26%.
L’individuazione di tale unità immobiliare deve avvenire nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta interessato.
Sono cambiate anche le sanzioni sulla cedolare secca.
Gli obblighi per gli intermediari
Nonostante la tassazione sia salita al 26% gli intermediari (ad esempio AIRBNB) continueranno ad applicare la ritenuta al 21%. Che sarà però a titolo di acconto e non a titolo di imposta. Questo perchè il contribuente poi dovrà coprire la differenza tra il 26% e il 21%.
Nella guida sulle locazioni brevi in esame viene specificato che:
entro il termine per il versamento a saldo delle imposte sui redditi il contribuente è tenuto, per ciascun periodo d’imposta, a determinare l’imposta dovuta (ordinaria o sostitutiva) e a versare l’eventuale saldo, determinato previo scomputo delle ritenute d’acconto subite. I dati dell’imposta dovuta, delle ritenute subite e dell’imposta a saldo sono indicati nella dichiarazione dei redditi.
Gli intermediari non residenti
Sempre rispetto all’applicazione della ritenuta, le regole per i soggetti non residenti sono le seguenti:
- i soggetti non residenti (residenti Ue ed extra Ue), che hanno una stabile organizzazione in Italia, devono adempiere agli stessi obblighi di quelli residenti, attraverso tale stabile organizzazione
- i soggetti residenti in uno Stato membro dell’Unione europea, riconosciuti privi di una stabile organizzazione in Italia, possono adempiere direttamente agli obblighi o nominare, quale responsabile d’imposta, un rappresentante fiscale in Italia.
- i soggetti residenti al di fuori dell’Unione europea, con una stabile organizzazione in uno Stato membro dell’Unione, assolvono agli adempimenti previsti tramite detta stabile organizzazione; in mancanza del riconoscimento di una stabile organizzazione nell’Unione europea, tali soggetti, in qualità di responsabili d’imposta, assolvono agli adempimenti nominando un rappresentante fiscale (individuandolo tra i soggetti indicati nell’articolo 23 del Dpr n. 600/1973).
Per i soggetti residenti al di fuori dell’Unione europea, riconosciuti privi di una stabile organizzazione nell’Unione europea, qualora non ottemperino alla nomina del rappresentante fiscale, opera la disposizione che prevede una responsabilità solidale dei soggetti residenti nel territorio dello Stato che appartengono al loro stesso gruppo (disposizione contenuta nel terzo periodo del comma 5-bis dell’articolo 4 del decreto legge n. 50/2017).
Altri adempimenti. CIN e dati da comunicare alla questura
Nella guida sugli affitti brevi però si analizzano solo gli aspetti meramente fiscali. Senza soffermarsi sugli ulteriori adempimenti a cui sono chiamati coloro i quali affittano la propria casa per brevi periodi.
In primi il riferimento è all’obbligo di dotarsi del c.d. CIN affitti brevi. Tramite il portale BDRS del Ministero del Turismo (vedi decreto 6 giugno 2024), i titolari di immobili destinati a locazione breve possono richiedere il codice identificativo nazionale (CIN). Tale codice dovrà essere esposto negli annunci pubblicitari relativi alla struttura messa in locazione. Ma anche all’esterno dell’immobile destinato a locazione.
Siamo ancora in una fase sperimentale. Al termine della quale però i locatori non in possesso del CIN saranno puniti con la sanzione pecuniaria da 800 a 8.000 euro, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile.
Un ulteriore adempimento non citato nella guida riguarda la comunicazione da fare alla Questura competente.
Infatti, è necessario comunicare i dati dei soggetti alloggiati nelle strutture ricettive; comunque munite di documento di riconoscimento. Per gli stranieri extracomunitari e’ sufficiente l’esibizione del passaporto. La comunicazione è effettuata esclusivamente tramite il servizio della Polizia di Stato “alloggiati web”. https://alloggiatiweb.poliziadistato.it/PortaleAlloggiati. L’obbligo deve essere assolto entro le 24 ore successive all’arrivo.
Se il soggiorno è inferiore alle 24 ore le generalità vanno inviate all’arrivo stesso.
Riassumendo…
- L’Agenzia delle entrate ha aggiornato la guida sugli affitti brevi;
- la L. di bilancio 2024 ha portato la tassazione dal 21% al 26%;
- nella guida sono analizzati anche gli obblighi degli intermediari come AIRBNB.
