Affitti brevi. La guida completa per guadagnare rispettando le norme

Soprattutto nella località turistiche, coloro i quali hanno a disposizione una seconda casa, possono garantirsi un’ulteriore entrata grazie ai c.d. affitti brevi. La locazione può riguardare anche solo una stanza della casa senza che ciò comprometta la chance di beneficiare della regole sulle locazioni brevi.

La legge italiana consente al locatore di muoversi all’interno di regole piuttosto permissive posto che oltre alla semplice messa a disposizione dell’immobile il locatore può fornire servizi quali sostituzione della biancheria; pulizia dei locali; utenze, wi-fi; aria condizionata.

Anche se vengono forniti questi servizi, agli occhi del Fisco il locatore non è considerato imprenditore. Tuttavia, c’è la presunzione di svolgimento di attività d’impresa se gli immobili messi in locazione dallo stesso proprietario sono più di quattro.

La tassazione dei redditi da locazione breve può avvenire con la cedolare secca al 26%. Se si mette in affitto un solo immobile rimane applicabile la cedolare secca al 21%.

Negli ultimi mesi però sono aumentati gli adempimenti per chi sfrutta gli affitti brevi con la previsione dell’obbligo di CIN nonché dell’obbligo di rispettare le disposizioni in materia di sicurezza degli edifici.

Cosa si intende per affitti brevi?

Gli affitti brevi sono regolati dall’art.4 del DL 50/2017.

Tale norma consente l’applicazione della cedolare secca ai contratti di locazione dalla durata non superiore a 30 giorni. Contratti tipici soprattutto delle località turistiche estive e invernali.

Si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

Si tratta di contratti senza obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle entrate.

La messa in locazione dell’immobile può avvenire anche per il tramite di intermediari immobiliari o portali telematici. Uno dei più noti portali è AIRBNB.

Quali immobili possono essere destinati ad affitti brevi?

La locazione breve deve riguardare unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, eccetera).

Sono esclusi, quindi, gli immobili che, pur avendo i requisiti di fatto per essere destinati a uso abitativo, sono iscritti in una categoria catastale diversa.

Affitti brevi. I requisiti

La possibilità di applicare la disciplina degli affitti brevi riguarda i contratti di locazione che presentano i seguenti requisiti:

• la durata non deve superare i 30 giorni;
• non è richiesta l’adozione di un particolare schema contrattuale;
• devono riguardare solo le unità immobiliari (locate anche per finalità turistiche) a uso abitativo (categoria catastale da A1 a A11, escluso A10), situate in Italia, e loro pertinenze;
• possono prevedere anche servizi accessori alla locazione (fornitura biancheria, pulizia locali, wi-fi, utilizzo utenze telefoniche;
•  le parti (locatore e conduttore) possono essere solo persone fisiche che stipulano il contratto al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa;
• può trattarsi anche di sublocazione, contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario, locazioni di singole stanze di un’abitazione, sempre della durata massima di 30 giorni possono essere conclusi; direttamente dalle parti o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici.

Come sono tassati i redditi da affitti brevi e qual è la base imponibile?

La Legge n°213/2023, Legge di bilancio 2024 ha apportato alcune modifiche alla tassazione degli affitti brevi con la cedolare secca.

Nello specifico, la tassazione è salita dal 21% al 26%.

Tuttavia, se si mette in affitto un solo immobile rimane applicabile la cedolare secca al 21%. In ipotesi di messa in locazione di più immobili (fino a quattro altrimenti si parla di impresa) per uno di questi il locatore potrà scegliere di applicare il 21%. Sugli altri contratti di locazione scatta il 26%.

L’individuazione di tale unità immobiliare deve avvenire nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta interessato.

Nella circolare Agenzia delle entrate n°24/e 2017 sugli affitti brevi, è stato chiarito che l’imposta sostitutiva del 21%/26% è applicata sull’importo del canone o corrispettivo lordo indicato nel contratto di locazione breve.

Non devono essere assoggettati a ritenuta eventuali penali o caparre o depositi cauzionali. Questo perché si tratta di somme di denaro diverse e ulteriori rispetto al corrispettivo.

Gli affitti brevi tramite intermediari

La messa in locazione degli immobili da destinare ad affitto breve può avvenire anche per il tramite di portali telematici.

In questo caso se l’intermediario interviene nel pagamento effettuerà una ritenuta del 21%. Non devono essere assoggettati a ritenuta eventuali penali o caparre o depositi cauzionali, in quanto si tratta di
somme di denaro diverse ed ulteriori rispetto al corrispettivo.

Le spese per servizi accessori (ad esempio la pulizia dei locali) non concorrono al corrispettivo lordo soggetto a ritenuta solo qualora:

• siano sostenute direttamente dal conduttore;
• siano a questi ri-addebitate dal locatore sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti.

Naturalmente quando si verseranno le imposte a saldo dovranno essere sottratte le ritenute subite.

Adempimenti in dichiarazione dei redditi. Se è il proprietario ad affittare l’immobile

I redditi che i locatore incassa dagli affitti brevi possono essere tassati con la cedolare secca o con l’Irpef. La scelta riguarda il singolo contratto. Salvo il caso in cui siano locate singole porzioni della medesima unità abitativa per periodi in tutto o in parte coincidenti (cfr. Circ. n. 26/E del 2011).

In tal caso l’esercizio dell’opzione per il primo contratto vincola anche il regime del contratto successivo.

E’ chiaro che se il locatore in uno specifico anno ha sostenuto parecchie spese detraibili allora sarà molto probabile che sceglierà la tassazione Irpef in modo da sfruttare tutta la sua capienza fiscale. Infatti, sulla cedolare secca non può essere applicata alcuna detrazione.

A ogni modo, la tassazione con la cedolare secca può essere applicata sia dal proprietario dell’immobile sia dal comodatario o dal sublocatore.

Attenzione però: nel caso in cui il soggetto che percepisce il canone è il proprietario dell’immobile (o il titolare di altro diritto reale), il reddito derivante dalle locazioni brevi, art.4 D.L. 50/2017, deve essere indicato nel quadro RB del modello redditi (quadro B 730), come reddito fondiario.

Il reddito fondiario deve essere indicato nella dichiarazione dei redditi riferita all’anno in cui è avvenuta la locazione. Ciò indipendentemente se il canone di locazione è stato pagato dal conduttore nell’anno prima o nell’anno dopo.

Gli affitti brevi e i redditi diversi

Se il soggetto che percepisce il corrispettivo è il sublocatore o il comodatario il reddito dovrà essere indicato nel quadro RL del modello Redditi (quadro D 730), come reddito diverso.

Il reddito diverso derivante dalla sublocazione o dalla locazione del comodatario deve essere indicato nella dichiarazione riferita all’anno in cui il corrispettivo è percepito. Senza tener conto di quando effettivamente il soggiorno ha avuto luogo.

I vantaggi della locazione con gli affitti brevi

Il vantaggio del regime degli affitti brevi è che la cedolare secca può essere applicata anche laddove oltre alla messa a disposizione dell’immobile, il locatore mette a disposizione anche servizi quali: la fornitura della biancheria; la pulizia dei locali; le utenze, wi-fi; aria condizionata.

Non sono invece ammessi servizi quali: fornitura della colazione; somministrazione di pasti; messa a disposizione di auto a noleggio; guide turistiche o di interpreti.

Quando l’attività di locazione breve è considerata impresa?

Ci sono dei casi in cui l’attività di locazione viene considerata svolta in forma d’impresa. Con tutte le conseguenze che ne derivano: apertura partita iva, tenuta della contabilità, preclusione dalla cedolare secca, ecc.

In particolare, la cedolare secca sulle locazioni brevi può essere applicata solo se in ciascun periodo d’imposta si destinano a questa finalità al massimo quattro appartamenti. Oltre questa soglia, l’attività si considera svolta in forma imprenditoriale, da chiunque venga esercitata.

Quali sono gli adempimenti per chi guadagna con gli affitti brevi?

Diversi sono gli adempimenti per chi mette in locazioni le proprie case per periodo brevi.

Innanzitutto, dal 2 novembre 2024 scatta l’obbligo di CIN.

Tramite il portale BDRS del Ministero del Turismo (vedi decreto 6 giugno 2024), i titolari di immobili destinati a locazione breve possono richiedere il codice identificativo nazionale (CIN). Tale codice dovrà essere esposto negli annunci pubblicitari relativi alla struttura messa in locazione. Ma anche all’esterno dell’immobile destinato a locazione.

Inoltre, i locatori sono tenuti a comunicare alla Questura competente i dati dei soggetti alloggiati nelle strutture ricettive; comunque munite di documento di riconoscimento.

Per gli stranieri extracomunitari è sufficiente l’esibizione del passaporto. La comunicazione è effettuata esclusivamente tramite il servizio della Polizia di Stato “alloggiati web”. https://alloggiatiweb.poliziadistato.it/PortaleAlloggiati. L’obbligo deve essere assolto entro le 24 ore successive all’arrivo.

Se il soggiorno è inferiore alle 24 ore le generalità vanno inviate all’arrivo stesso. Torneremo sugli adempimenti legati agli affitti brevi con una guida ad hoc.

Conclusioni

Gli affitti brevi rappresentano un’opportunità per i proprietari immobiliari, ma richiedono una gestione attenta, soprattutto alla luce delle nuove normative in essere. Con l’introduzione dell’obbligo del Codice Identificativo Nazionale (CIN) dal 2 novembre 2024, e l’aumento della tassazione al 26% per più unità immobiliari, è essenziale essere informati sugli adempimenti richiesti. Il rispetto delle norme, incluse quelle di sicurezza e comunicazione degli ospiti, non solo tutela il proprietario da sanzioni, ma garantisce una gestione trasparente e conforme alle leggi vigenti.

Riassumendo…

• Gli affitti brevi riguardano contratti di locazione per periodi fino a 30 giorni, inclusi servizi accessori come pulizia e fornitura di biancheria.
• La tassazione varia tra il 21% e il 26% con la cedolare secca, a seconda del numero di immobili locati.
• Oltre quattro immobili, l’attività è considerata imprenditoriale.
• Dal 2 novembre 2024, sarà obbligatorio il Codice Identificativo Nazionale (CIN).
• I locatori devono comunicare i dati degli ospiti alla Questura tramite il portale “Alloggiati Web”.