IMU e aggiornamento catastale: le regole per evitare errori

Anche se manca poco più di un mese alla scadenza del saldo IMU 2024 (la data ultima è stabilita al 16 dicembre), è essenziale fare chiarezza su alcune regole di calcolo fondamentali. Tra queste, quelle che riguardano la variazione in corso di anno della rendita catastale degli immobili.

Questo aggiornamento, che può derivare da un intervento di ristrutturazione, riqualificazione o cambio d’uso, può influire in modo significativo sull’importo dell’IMU da versare. In altri caso la variazione rendita può essere imposta d’ufficio a seguito di accertamenti catastali.

Cosa comporta la variazione della rendita catastale?

La rendita catastale rappresenta la base imponibile per il calcolo dell’IMU, e ogni modifica influisce direttamente sull’importo finale. Le variazioni di resa catastale possono essere volontarie o d’ufficio.

• Volontarie: avvengono generalmente a seguito di lavori edilizi, come ristrutturazioni o riqualificazioni, che richiedono un aggiornamento catastale da parte del proprietario. Anche se ciò non sempre è necessario.
• D’Ufficio: avviate autonomamente dall’Agenzia Entrate (sezione Catasto) o dal Comune, che può ridefinire la rendita catastale dopo un accertamento.

Vediamo, quindi, come queste differenze influiscono sull’IMU e in che modo il contribuente deve considerare queste variazioni per adempiere correttamente agli obblighi fiscali.

IMU e rendita catastale: come comportarsi nel calcolo

L’IMU, imposta sul possesso degli immobili, è dovuta per l’intero anno solare e viene calcolata in funzione della percentuale e dei mesi di possesso. Per ogni mese, l’imposta è dovuta per intero se la proprietà si è protratta per più di 15 giorni. La rendita catastale, riportata nella visura catastale dell’immobile, costituisce la base da cui partire per calcolare l’imponibile su cui applicare l’aliquota IMU. Infatti, si rivaluta detta rendita del 5% e poi si moltiplica per un coefficiente. Detto coefficiente varia in funzione della categoria catastale dell’immobile. Il risultato di questa operazione è la base imponibile per il calcolo dell’imposta.

In caso di variazione della resa durante l’anno, è fondamentale determinare se la modifica è d’ufficio o legata a un intervento di ristrutturazione e, quindi, richiesta dal contribuente. La modalità di variazione influenza il momento in cui si deve considerare la nuova resa per il calcolo dell’imposta.

Variazione della rendita a seguito di lavori

Quando la variazione catastale avviene per interventi edilizi, il proprietario richiede, se previsto in funzione dei lavori fatti, una revisione della rendita al termine dei lavori. Si pensi ad esempio al caso in cui, a seguito di lavori di ristrutturazione un fabbricato, in funzione delle nuove caratteristiche acquisite, passa da categoria A/10 (uso ufficio) ad A/2 (immobile abitativo). In tal caso, il proprietario deve presentare domanda di aggiornamento catastale e la rendita dell’immobile, inevitabilmente, viene a variare. Questo comporta tre fasi distinte.

• Prima dell’inizio dei lavori: l’IMU viene calcolata sulla base della rendita catastale come risulta dalla visura prima di iniziare i lavori.
• Durante i lavori: poiché l’immobile è in fase di ristrutturazione, la resa catastale non si applica. In questa fase, l’IMU colpisce l’area fabbricabile su cui l’immobile si trova. La base imponibile è il valore vanale in comune commercio come risulta al 1° gennaio dell’anno stesso.
• Al termine dei lavori: una volta completata la ristrutturazione e ottenimento la nuova rendita catastale, questa sarà utilizzata per calcolare l’IMU.

In pratica, per un immobile sottoposto a ristrutturazione nel corso dell’anno, il contributore dovrà prendere in considerazione tre diverse rendite, corrispondenti a ognuna delle fasi sopra utilizzate. Ognuna di queste rendite viene applicata solo per il periodo di riferimento, con il risultato che l’imponibile IMU si suddivide in tre calcoli distinti, ciascuno su base mensile.

Esempio

Nel 2024 sono realizzati lavori di ristrutturazione edilizia su un immobile.

I lavori sono iniziati il 1° giugno 2024 e terminano il 31 ottobre 2024. A fine lavori l’immobile passa da A/10 ad A/2, con variazione di rendita. In tal caso, per 5 mesi (gennaio – maggio) per il calcolo IMU deve essere presa la rendita catastale come risultante al 1° gennaio 2024. Per altri 5 mesi (giugno – ottobre) l’IMU su calcola sull’area fabbricabile. Per i restanti 2 mesi (novembre – dicembre) l’IMU deve calcolarsi considerando la nuova rendita catastale.

Variazione della rendita catastale d’ufficio

Diversamente, quando la variazione della rendita catastale è d’ufficio. Questa variazione è generalmente notificata al proprietario con un documento ufficiale e diventa effettiva dal 1° gennaio dell’anno successivo a quello della comunicazione.

Esempio pratico

Se un proprietario riceve a settembre 2024 una notifica di aggiornamento della rendita catastale, il calcolo dell’IMU per il 2024 verrà effettuato considerando la rendita precedente. La nuova rendita entrerà in vigore dal 1° gennaio 2025 e sarà utilizzata solo per il calcolo dell’IMU 2025.

Riassumendo…

• L’IMU richiede attenzione alle variazioni catastali per calcolare l’imposta correttamente.
• La rendita catastale varia con ristrutturazioni, cambio d’uso o accertamenti d’ufficio.
• Durante ristrutturazioni, l’IMU si calcola su rendite diverse: prima, durante, e post lavori.
• Le variazioni d’ufficio sono valide dal 1° gennaio dell’anno successivo alla notifica.