Andrea Amantea
Non è passato l’emendamento al DL Fiscale che prevedeva la riduzione delle tasse per chi dopo aver ristrutturato casa con il superbonus 110 decide di venderla. Di conseguenza sono confermate le ipotesi di tassazione che sono state introdotte dalla L.n°213/2023, Legge di bilancio 2024.
La Legge di bilancio tassa chi vende la casa che nei 10 anni precedenti è stata oggetto di lavori superbonus; la norma si applica anche per chi ha beneficiato della maxi agevolazione sotto forma di detrazione 110%, 90%; 75%, ecc, senza richiedere cessione o sconto; sono tassate le cessioni poste in essere dal 2024.
Vediamo quali sono i punti salienti della tassazione per chi decide di vendere la casa ristrutturata in precedenza con il superbonus.
La plusvalenza superbonus
Il tema della tassazione della plusvalenza sugli immobili, soprattutto quando coinvolge interventi agevolati come il Superbonus, è di grande interesse per chi sta valutando la vendita di una casa ristrutturata.
Il Superbonus 110%, pensato per incentivare la riqualificazione energetica e sismica degli edifici, ha permesso a molti contribuenti di migliorare il valore del proprio immobile, ma pone anche delle implicazioni fiscali in caso di vendita.
La plusvalenza, ossia il guadagno derivante dalla differenza tra il prezzo di vendita e il costo d’acquisto aumentato delle spese sostenute per interventi sull’immobile, può diventare imponibile in determinati casi.
Diciamo subito che non sono interessati dalla tassazione plusvalenza superbonus gli immobili: acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione. O, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo.
Quanto devi pagare se vendi casa dopo i lavori Superbonus
Andando nello specifico, tenendo conto dei chiarimenti forniti dall’Agenzia delle entrate con la circolare n° 13/2023 sulla plusvalenza superbonus, anche per il 2025 è confermato che la plusvalenza superbonus prevista nel TUIR (art.67 e 68, DPR 917/86) scatta in ipotesi di: cessione a titolo oneroso di beni immobili oggetto di lavori superbonus, con lavori conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione.
La plusvalenza superbonus potrà essere tassata con l’Irpef o sulla base di un’imposta sostitutiva al 26%.
Come si determina la plusvalenza da tassare?
Il problema principale per chi decide di vendere la casa ristrutturata con il superbonus riguarda la determinazione della plusvalenza tassabile. Infatti per gli immobili che non sono stati oggetto di superbonus la plusvalenza è pari alla differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto (o costruzione dell’immobile) aumentato dei costi inerenti il bene venduto.
In presenza di immobili acquisiti per donazione, si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante.
Dunque è chiaro che laddove il contribuente abbia ristrutturato l’immobile, il costo di ristrutturazione abbatte la plusvalenza tassata.
Per il superbonus non è così.
Infatti per gli immobili ristrutturati con il superbonus nella versione 110:
- se i lavori sono conclusi da non più di cinque anni all’atto della cessione, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, qualora si sia fruito del bonus 110 con sconto in fattura e cessione del credito;
- laddove i lavori si siano conclusi da più di cinque anni all’atto della cessione e fino a 10 anni, nella determinazione dei costi inerenti al bene si tiene conto del 50 per cento delle spese superbonus 110 (sempre se con sconto o cessione).
Ecco perchè non conviene vendere casa ristrutturata con il superbonus.
Attenzione, come da circolare n°13 sopra citata:
Laddove, per il medesimo immobile, si sia fruito dell’incentivo in parte nella misura del 110 per cento e in parte in una misura inferiore (a titolo di esempio 70 per cento), l’irrilevanza delle spese relative agli interventi agevolati riguarderà solo le spese che hanno dato luogo all’incentivo nella misura del 110 per cento; le altre spese, invece, potranno essere considerate – al ricorrere di tutti i requisiti previsti dalla legge – tra i costi inerenti all’immobile ceduto.
Per i medesimi immobili, acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione (come appena individuato), può essere rivalutato in base alla variazione dell’indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.
Riassumendo…
- Tassazione confermata: non è passato l’emendamento per ridurre la tassazione sulla vendita di case ristrutturate con il Superbonus; resta valida la normativa introdotta con la Legge di Bilancio 2024.
- Imponibilità della plusvalenza: la plusvalenza scatta per immobili oggetto di lavori Superbonus venduti entro 10 anni dalla conclusione degli interventi.
- Esclusioni dalla tassazione: non sono tassati gli immobili ereditati o utilizzati come abitazione principale per la maggior parte del periodo dei 10 anni precedenti la vendita.
- Determinazione della plusvalenza: per immobili ristrutturati con Superbonus, non si considerano integralmente le spese agevolate (110%); solo il 50% è rilevante per vendite tra 5 e 10 anni.
- Aliquote applicabili: la plusvalenza è tassata con l’Irpef ordinaria o un’imposta sostitutiva del 26%, a scelta del contribuente.
