Andrea Amantea
L’Agenzia delle Entrate, con il principio di diritto n. 5/2024, ha chiarito che i benefici previsti in materia di agevolazioni prima casa under 36 si applicano anche agli atti definitivi stipulati entro il 31 dicembre 2024. Inclusi quelli relativi a contratti preliminari che siano stati sottoscritti e registrati prima dell’entrata in vigore della disposizione introduttiva dei suddetti benefici.
Si tratta di un chiarimento molto importante che però arriva a ridosso della scadenza dell’agevolazione fissata per fine anno.
Vediamo nello specifico quali sono stati i chiarimenti dell’Agenzia delle entrate e in che modo impattano sul pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale.
Le agevolazioni prima casa per gli under 36
Quando si parla di agevolazioni prima casa under 36 si fa riferimento alle agevolazioni base nota II-bis all’articolo 1, della tariffa, parte prima, allegata al DPR 131/1986 per l’acquisto della prima casa in versione potenziata.
Infatti, come da nota II-bis all’articolo 1, della tariffa, parte prima, allegata al DPR 131/1986 per la prima casa:
- l’Iva si applica al 4%,
- le imposte di registro, ipotecaria e catastale, sono dovute ognuna nella misura fissa di 200 euro. Oltre all‘imposta di bollo per 230 euro.
Se la vendita non è soggetta ad Iva, il contribuente versa: imposta di registro al 2% sul valore catastale (anziché 9%) con un minimo di 1.000 euro; imposta ipotecaria e catastale pari a 50 euro. Non è dovuta l’imposta di bollo
Gli under 36, in applicazione delle previsioni di cui dall’articolo 64, comma 6, del Decreto-legge n. 73/2021 (Sostegni-bis) possono invece beneficiare:
- dell’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale e, in caso di acquisto soggetto ad IVA,
- se la vendita èsoggetti a Iva, di un credito d’imposta di ammontare pari al tributo corrisposto in relazione all’acquisto;
- dell’esenzione dall’imposta sostitutiva per i mutui erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo.
Per avere tale trattamento fiscale di favore è necessario: non aver compiuto 36 anni nell’anno di stipula del rogito; presentare un Isee non superiore a 40.000 euro.
Agevolazioni prima casa under 36. Atto da stipulare entro il 31 dicembre (risposta Agenzia delle entrate)
Con il principio di diritto n. 5/2024 sulle agevolazioni prima casa under 36 l’Agenzia delle entrate ha meglio chiarito la portata della disposizione (articolo 3, comma 12-terdecies, del Dl n. 215/2023), che ha ammesso la possibilità di fruire dei benefici in parola anche per gli atti definitivi stipulati entro il 31 dicembre 2024.
Ciò a condizione che a condizione che:
- entro il 31 dicembre 2023,
- sia stato sottoscritto e registrato il contratto preliminare di acquisto.
Inizialmente invece lo sconto fiscale si applicava agli atti stipulati definitivi nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022. Poi c’è stata una proroga al 31 dicembre 2022. E al 31 dicembre 2023 ad opera del c.74 della L.n°197/2022, Legge di bilancio 2023.
Successivamente, il decreto Milleproroghe (articolo 3, comma 12-terdecies, del Dl n. 215/2023), ha ampliato il perimetro temporale di applicazione delle agevolazioni prima cas auder 36 agevolazione, stabilendo che
“le agevolazioni di cui all’articolo 64, commi 6, (…), del decreto-legge 25 maggio 2021, n. 73, …, si applicano anche nei casi in cui, entro il termine indicato al comma 9 del citato articolo 64, sia stato sottoscritto e registrato il contratto preliminare di acquisto della casa di abitazione, a condizione che l’atto definitivo, anche nei casi di trasferimento della proprietà da cooperative edilizie ai soci, sia stipulato entro il 31 dicembre 2024”.
Si veda l’aggiornamento alla guida ufficiale sulle agevolazioni prima casa under 36
Il parere dell’Agenzia delle entrate
Secondo l’Agenzia delle entrate, la possibilità di fruire dei benefici anche per gli atti definitivi stipulati entro il 31 dicembre 2024 è subordinata alla condizione che sia stato sottoscritto e registrato il contratto preliminare di acquisto della casa di abitazione entro il 31 dicembre 2023.
Ciò vuol dire, a parere dell’Amministrazione, che l’agevolazione prima casa under 36 si può applicare anche se il contratto preliminare d’acquisto sia stato sottoscritto e registrato prima dell’entrata in vigore dell’articolo 64 del Sostegni-bis (26 maggio 2021).
Si tratta di un importante chiarimento da parte del Fisco che però è molto discutibile nella sua tempestività.
Riassumendo…
- Agevolazioni prima casa under 36: i benefici includono l’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, nonché un credito d’imposta per l’IVA pagata sugli acquisti soggetti a IVA.
- Estensione temporale: con il principio di diritto n. 5/2024, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che le agevolazioni si applicano anche agli atti definitivi stipulati entro il 31 dicembre 2024, a condizione che il contratto preliminare sia stato sottoscritto e registrato entro il 31 dicembre 2023.
- Requisiti: per usufruire delle agevolazioni, il beneficiario deve avere meno di 36 anni nell’anno del rogito e un ISEE non superiore a 40.000 euro.
- Chiarimenti retroattivi: l’agevolazione si applica anche a contratti preliminari sottoscritti e registrati prima dell’entrata in vigore dell’articolo 64 del Sostegni-bis (26 maggio 2021).
- Criticità nella tempistica: il chiarimento, sebbene importante, arriva a ridosso della scadenza dell’agevolazione fissata per il 31 dicembre 2024, rendendo più complessa la sua applicazione pratica.
