Superbonus 110: come difendersi dagli accertamenti sulla rendita catastale

Il Superbonus 110%, nato come strumento per incentivare la riqualificazione energetica e sismica degli immobili, si è rivelata  una delle agevolazioni fiscali più discusse e controverse degli ultimi anni.

Il percorso di questa misura è stato segnato da continue modifiche normative, proroghe e aggiustamenti, che hanno creato incertezza tra contribuenti e imprese. A ciò si aggiunge il problema dei lavori incompiuti e degli ostacoli burocratici che hanno spesso ritardato o compromesso la realizzazione degli interventi.

Ora, a complicare ulteriormente il quadro, sono i controlli dell’Agenzia delle Entrate, che ha avviato verifiche mirate sulle unità immobiliari oggetto degli interventi ammessi al Superbonus.

Al centro dell’attenzione c’è la corretta determinazione della rendita catastale, elemento cruciale per calcolare i tributi locali, come l’IMU e la TARI. In molti casi, gli interventi realizzati hanno comportato un incremento della rendita catastale, con effetti diretti sul carico fiscale in capo ai proprietari.

La possibilità di controllo della rendita catastale è legata ad una norma che è stata introdotta dalla L. di bilancio 2024.

Superbonus. La verifica della rendita catastale e i controlli del Fisco

La rendita catastale rappresenta un elemento chiave  per il calcolo di tributi come l’IMU, la TASI e, in parte, l’IRPEF per gli immobili non locati.

Le unità immobiliari sono valutate in base alla consistenza, che rappresenta l’unità di misura utilizzata per determinare il livello di prestigio, la classe catastale e il valore attribuito all’immobile.

Ad esempio:

• abitazioni e immobili assimilabili sono misurati in vani;
• edifici a carattere sociale o comunitario sono valutati in volume (m³);
• immobili delle categorie C e D sono calcolati in superficie (m²).

La classe catastale viene determinata sulla base della consistenza e della categoria catastale (cat. A, B, C e D) di appartenenza.

Il calcolo della rendita catastale si effettua moltiplicando la consistenza dell’immobile per il valore riportato nelle tariffe di estimo.

Qualsiasi modifica strutturale o funzionale apportata a un immobile, come quelle effettuate grazie al Superbonus, può incidere sulla sua classificazione catastale e, di conseguenza, sul valore della rendita.

Un aspetto critico è rappresentato dalla necessità di presentare una dichiarazione di variazione catastale al termine di eventuali lavori, obbligatoria quando gli interventi comportano modifiche significative al fabbricato.

Gli interventi realizzati con il Superbonus 110% spesso migliorano sensibilmente le caratteristiche degli immobili.

Ad esempio:

• efficientamento energetico: Installazione di impianti fotovoltaici, sostituzione di infissi e cappotti termici;
• miglioramento sismico: Consolidamento strutturale per aumentare la sicurezza degli edifici.

I controlli del Fisco sulla rendita catastale post lavori superbonus

La possibilità di controllo della rendita catastale sugli immobili oggetto di lavori superbonus è legata ad una norma introdotta dalla L. n°213/2023: L. di bilancio 2024. Il superbonus può essere sfruttato anche nel 2025.

In particolare il commi 86 sul controllo della rendita catastale  prevede specifici obblighi in capo a colui che ha ristrutturato un immobile con l’agevolazione superbonus:

L’Agenzia delle entrate, con riferimento alle unità immobiliari oggetto degli interventi di cui all’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, verifica, sulla base di specifiche liste selettive elaborate con l’utilizzo delle moderne tecnologie di interoperabilità e analisi delle banche dati, se sia stata presentata, ove prevista, la dichiarazione di cui all’articolo 1, commi 1 e 2, del regolamento di cui al decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701, anche ai fini degli eventuali effetti sulla rendita dell’immobile presente in atti nel catasto dei fabbricati.

Dunque il Fisco può verificare se è stata presentata, ove prevista, la dichiarazione di variazione della rendita catastale. Laddove necessaria. Da qui, possono essere inviate al contribuente delle comunicazioni di verifica/controllo: anche per sollecitare l’adempimento spontaneo.

Cosa controlla l’Agenzia delle entrate per gli immobili oggetto di superbonus?

I controlli si concentrano su diversi aspetti:

• documentazione tecnica: verifica della conformità delle pratiche edilizie e catastali presentate, inclusi i progetti, le relazioni tecniche e le dichiarazioni di fine lavori.
• classificazione catastale: analisi dell’eventuale cambio di classe catastale in seguito agli interventi realizzati.
• accertamento del valore di mercato: controllo che il nuovo valore attribuito sia coerente con le caratteristiche migliorate dell’immobile.
• impatto fiscale: calcolo dei tributi locali dovuti in base alla nuova rendita catastale.

La corretta determinazione della rendita catastale richiede la collaborazione:

• dei proprietari dell’immobile: hanno l’obbligo di dichiarare le variazioni catastali e di assicurarsi che le pratiche siano presentate correttamente;
• dei tecnici abilitati: architetti, ingegneri e geometri devono fornire la documentazione necessaria per aggiornare i dati catastali e certificare la conformità degli interventi;
• degli amministratori di condominio: Nei casi di interventi su edifici condominiali, spetta agli amministratori coordinare la presentazione delle pratiche catastali e gestire i rapporti con l’Agenzia delle Entrate.

Combinando tutte queste indicazioni è possibile difendersi al meglio dai controlli del Fisco.

Il mancato adempimento degli obblighi di aggiornamento della rendita catastale può portare a conseguenze rilevanti, tra cui: sanzioni amministrative per omessa o tardiva dichiarazione di variazione catastale;
accertamenti fiscali per il recupero delle imposte non versate.

Riassumendo…

• Superbonus 110% e rendita catastale: gli interventi effettuati grazie al Superbonus, come efficientamento energetico e miglioramento sismico, possono incrementare la rendita catastale, con effetti diretti sull’IMU, la TARI e altre imposte locali.
• Controlli del Fisco: l’Agenzia delle Entrate verifica che per gli immobili oggetto di lavori Superbonus sia stata presentata, ove prevista, la dichiarazione di variazione catastale, utilizzando strumenti di analisi e interoperabilità delle banche dati.
• Obblighi dei contribuenti: i proprietari devono aggiornare la rendita catastale per gli immobili ristrutturati, assicurandosi che le pratiche tecniche siano conformi e che i dati catastali siano correttamente aggiornati.
• Aspetti verificati: i controlli riguardano la documentazione tecnica, la classificazione catastale, l’accertamento del valore di mercato dell’immobile e l’impatto fiscale derivante dalla nuova rendita.
• Conseguenze del mancato adempimento: l’omissione della dichiarazione catastale può comportare sanzioni e accertamenti fiscali.