Sconto in fattura superbonus. Le verifiche quando di mezzo c’è il General contractor (risposta Agenzia delle entrate)

Il condominio può continuare a usufruire dello sconto in fattura per il Superbonus anche se il general contractor non emette una fattura diretta
5 ore fa
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L’opzione dello sconto in fattura nel contesto del Superbonus 110% ha rappresentato un’opportunità cruciale per i contribuenti che intendono ridurre immediatamente il costo dei lavori: senza dover attendere la detrazione fiscale tramite la dichiarazione dei redditi.

Tuttavia, quando si tratta di interventi condominiali, spesso l’impresa che gestisce i lavori non è direttamente quella che realizza i lavori. Ma un general contractor che si avvale di subappaltatori.

Questo scenario ha sollevato più di un dubbio. Soprattutto alla luce delle modifiche normative introdotte con il Decreto Cessioni (Dl n. 11/2023) e il Decreto n. 39/2024. Decreti che limitano e regolano le modalità di applicazione dello sconto in fattura.

In data 12 febbraio  l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti fondamentali su come applicare correttamente lo sconto in fattura quando è coinvolto un general contractor. Il chiarimento ha riguardato la verifica della condizione di lavori iniziati e in parte pagati alla data del 30 marzo 2024.

Dunque a tale data deve essere pagata parte della spesa: documentata da fattura per lavori già effettuati.

La questione del general contractor e la normativa

Il Superbonus ha visto negli ultimi anni continui aggiornamenti normativi, soprattutto in merito alle modalità di fruizione delle detrazioni alternative, come lo sconto in fattura o la cessione del credito. Queste modalità hanno incontrato difficoltà operative a causa delle strette normative che limitano l’utilizzo delle opzioni alternative, stabilendo scadenze e condizioni rigorose.

Il Decreto Cessioni (Dl n. 11/2023) ha introdotto, a partire dal 17 febbraio 2023, un divieto per le opzioni alternative alla detrazione fiscale, come lo sconto in fattura e la cessione del credito, per le spese sostenute dopo tale data.

Tuttavia, la legge ha previsto delle deroghe per specifici casi, come per gli interventi Superbonus già avviati prima di tale data, purché siano stati adottati determinati provvedimenti come l’approvazione di delibere assembleari e la presentazione della CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata).

Successivamente, con il Decreto n. 39/2024, il Governo ha precisato ulteriormente le condizioni per continuare ad applicare queste opzioni, stabilendo che la possibilità di esercitare lo sconto in fattura rimarrà valida solo se entro il 30 marzo 2024 sono stati effettuati lavori e sostenute spese documentate da fattura. Questo chiarimento riguardava principalmente i lavori edilizi e non le spese per consulenze professionali o oneri di urbanizzazione.

Il chiarimento cruciale dell’Agenzia delle Entrate

Il punto più controverso era quello legato ai casi in cui il general contractor, pur avendo pagato i subappaltatori per i lavori effettuati, non avesse emesso una fattura diretta al condominio entro il 30 marzo 2024.

Un aspetto che ha creato confusione riguarda la possibilità di esercitare lo sconto in fattura anche in assenza di una fattura direttamente emessa dal general contractor (G.C.) al committente finale. Ovvero il condominio.

La risposta n. 26/2025 sullo sconto in fattura superbonus dell’Agenzia delle Entrate, datata 12 febbraio 2025, ha fornito un chiarimento fondamentale. I

Il condominio, in quanto committente finale, può continuare a esercitare l’opzione per lo sconto in fattura, anche se il general contractor non ha emesso fattura diretta al condominio entro la data del 30 marzo 2024.

Ciò a condizione che i pagamenti ai subappaltatori siano stati effettuati entro tale data. In pratica, il condominio potrà beneficiare dello sconto in fattura per lavori già effettuati, anche senza fattura tra il general contractor e il committente finale, purché le spese siano state documentate.

Il pagamento deve riguardare una fattura emessa dal subappaltatore al G.C. avente ad oggetto l’esecuzione, anche parziale, dei lavori.

I requisiti fondamentali per applicare lo sconto in fattura

L’aspetto cruciale per poter continuare a usufruire dello sconto in fattura è che i pagamenti per i lavori effettuati/iniziati siano documentati in modo adeguato.

Non è necessaria una fattura tra il general contractor e il condominio, ma devono essere rispettati i seguenti requisiti:

  • Pagamenti documentati: i pagamenti devono essere tracciabili e documentati con bonifico o altri metodi di pagamento tracciabili. È fondamentale che i pagamenti si riferiscano a lavori effettivamente iniziati.
  • Lavori già effettuati: la condizione di “lavori già effettuati” è soddisfatta se il pagamento, documentato da fattura, è effettuato entro il 30 marzo 2024 e riguarda lavori iniziati, indipendentemente dal fatto che sia stata emessa una fattura per il condominio.
  • Tempistiche rispettate: i lavori devono essere iniziati entro il 30 marzo 2024, data entro la quale devono essere effettuati i pagamenti documentati per soddisfare il requisito normativo.

Conseguenze per i contribuenti

Questo chiarimento ha un impatto significativo per i condòmini che si trovano a operare attraverso un general contractor. Soprattutto quando quest’ultimo non ha emesso una fattura diretta per i lavori effettuati.

La risposta dell’Agenzia delle Entrate chiarisce che, se i lavori sono stati effettivamente eseguiti e il pagamento per quelli effettuati è stato documentato, il condominio potrà comunque esercitare l’opzione dello sconto in fattura.

Anche se il general contractor non ha emesso fattura al committente finale entro il termine stabilito.

Questa interpretazione si applica anche quando più interventi sono previsti nello stesso titolo abilitativo e i pagamenti sono stati effettuati anche solo per uno degli interventi.

Il legame tra il pagamento e il beneficiario finale dell’agevolazione (il condominio) deve essere documentato in modo chiaro e preciso.

Conclusioni

In sintesi, il chiarimento fornito dall’Agenzia delle Entrate è fondamentale per i condòmini che si avvalgono di un general contractor per lavori che danno diritto al Superbonus.

Sebbene la norma imponga rigide condizioni di pagamento e documentazione, la risposta dell’Agenzia delle Entrate offre una possibilità importante per coloro che si trovano nella situazione di aver pagato i subappaltatori senza una fattura diretta tra il general contractor e il condominio.

I contribuenti devono, comunque, prestare attenzione alle tempistiche e alla documentazione per evitare problematiche in fase di controllo. Ma questo chiarimento permette una maggiore flessibilità nell’applicazione dello sconto in fattura, continuando a supportare la realizzazione di interventi di riqualificazione edilizia attraverso il Superbonus.

Riassumendo…

  • Sconto in fattura e general contractor: il condominio può continuare a usufruire dello sconto in fattura anche se il general contractor non ha emesso fattura diretta, purché i pagamenti siano documentati.
  • Modifiche normative: il Decreto Cessioni e il Decreto n. 39/2024 impongono condizioni rigorose, ma prevedono deroghe per interventi già avviati, come nel caso di lavori condominiali.
  • Chiarimento dell’Agenzia delle Entrate: l’Agenzia ha specificato che il condominio può applicare lo sconto se i lavori sono iniziati e pagati entro il 30 marzo 2024, anche se la fattura non è stata emessa direttamente al condominio.
  • Requisiti per applicare lo sconto: i pagamenti devono essere tracciabili e documentati, riferirsi a lavori già effettuati e rispettare le tempistiche.
  • Impatto per i contribuenti: questo chiarimento offre maggiore flessibilità per i condomini che si avvalgono di un general contractor.

Andrea Amantea

Giornalista pubblicista iscritto all’ordine regionale della Calabria, in InvestireOggi da giugno 2020 in qualità di redattore specializzato, scrive per la sezione Fisco affrontando tutte le questioni inerenti i vari aspetti della materia. Ha superato con successo l'esame di abilitazione alla professione di Dottore Commercialista, si occupa oramai da diversi anni, quotidianamente, per conto di diverse riviste specializzate, di casi pratici e approfondimenti su tematiche fiscali quali fatturazione, agevolazioni, dichiarazioni, accertamento e riscossione nonché di principi giurisprudenziali espressi in ambito di imposte e tributi.

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