Cedolare secca affitti 2011: come funziona e quali sono gli aspetti operativi

Cedolare secca cosa è

Il decreto legislativo 23 del 14 marzo 2011, in attuazione della delega conferita al Governo in materia di federalismo fiscale, ha introdotto un nuovo regime sostitutivo di tassazione delle locazioni di unità immobiliari abitative. In particolare, l’art. 3 del sopra citato provvedimento ha introdotto, a favore delle persone fisiche che locano unità immobiliari abitative per uso abitativo, la possibilità di optare per un’imposta, operata nella forma della cedolare secca, sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione.

In pratica, il locatore avrà la facoltà di sostituire le ordinarie imposte dovute sul canone annuo di locazione, con un’imposta sostitutiva del 21 o del 19 per cento, calcolata sull’ammontare del canone stabilito dalle parti.

Cedolare secca affitti 2011

Quindi la cedolare secca è un’imposta che sostituisce quelle attualmente dovute sulle locazioni.

Cedolare secca versamento f24 – Con netto anticipo rispetto ai termini stabiliti dal comma 4, del richiamato articolo 3, il 7 aprile 2011, il Direttore dell’Agenzia delle Entrate ha emanato il provvedimento che ha reso pienamente operativo il nuovo regime di tassazione, lasciando ancora da definire le modalità per esercitare l’eventuale revoca dell’opzione nonché i codici tributo da indicare nel Modello F24 in sede di versamento della cedolare secca.

Cedolare secca Irpef 2011 – E’ però,  opportuno precisare che la nuova tassazione sostitutiva è facoltativa, nel senso che sarà il contribuente a poter scegliere liberamente la tassazione sostitutiva in luogo dell’ordinario regime di tassazione dei redditi di locazione. In altre parole, il contribuente, dopo aver valutato la convenienza del nuovo regime sostitutivo rispetto a quello ordinario, quantificabile nella differenza tra la misura fissa di tassazione prevista dalla cedolare secca (del 21 o del 19 per cento), e quella progressiva Irpef e relative addizionali, potrà liberamente scegliere se optare o meno per la cedolare secca.

Cedolare secca contratti già registrati – Pertanto i proprietari di abitazioni date in locazione  in virtù di contratti già registrati potranno applicare la cedolare nel 730 o in Unico 2012. Il proprietario che avrà scelto tale modalità dovrà avvisare tramite invio di una raccomandata l’inquilino, con cui lo informa di aver scelto la cedolare e rinuncia all’aggiornamento del canone. Il locatore potrà optare per la cedolare secca anche successivamente alla prima annualità contrattuale. In questo caso, il mancato esercizio dell’opzione nella prima annualità del contratto non preclude la possibilità di opzione per le annualità successive. L’opzione dovrà essere effettuata utilizzando il Modello 69 entro il termine di versamento dell’imposta di registro annuale.

Cedolare secca soggetti interessati – Dal punto di vista soggettivo, i contribuenti interessati al nuovo regime sono le persone fisiche, proprietari o titolari di diritti reali di godimento su immobili abitativi, che locano le unità abitative al di fuori del regime d’impresa. Di conseguenza, l’accesso al regime sostitutivo, riservato dalla legge ai “soli” titolari dei diritti di cui sopra, è di fatto precluso alle persone fisiche che percepiscono canoni derivanti da contratti di sublocazione. Risultano pertanto esclusi dalla possibilità di optare per la cedolare secca:

• i soggetti Irpef che locano immobili ad uso non abitativo;
• i soggetti irpef che detengono l’immobile non a titolo di proprietà;
• i soggetti Irpef che detengono l’immobile in regime d’impresa, arte o professione;
• tutti i soggetti Ires, compresi gli enti non commerciali.

La scelta per il regime agevolato potrà essere effettuata anche qualora vi siano due o più locatori, persone fisiche, titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile.

Cedolare secca immobili 2011 – In questi casi l’opzione, che dovrà essere esercitata distintamente da ciascun locatore, esplicherà gli effetti previsti solo in capo ai locatori che l’hanno esercitata.

Dal punto di vista soggettivo, la cedolare secca potrà essere applicata solo in relazione a contratti di locazione di immobili ad uso abitativo e alle relative pertinenze, purché locate congiuntamente all’abitazione; l’immobile locato, dovrà quindi avere le seguenti caratteristiche:

• essere un’unità abitativa con accatastamento da “A/1” a “A/11”, con la sola esclusione di quelle classificate come uffici;
• essere adibito ad abitazione.

Si tenga presente che le suddette caratteristiche dovranno concorrere congiuntamente; pertanto, qualora si dovesse locare un’unità immobiliare classificata come ufficio, per uso abitativo, il locatore non potrà godere del nuovo regime sostitutivo.

Per quanto riguarda l’identificazione delle pertinenze, nel silenzio della norma, si dovrà fare riferimento a quanto previsto dall’art. 817 del codice civile, secondo cui il vincolo pertinenziale è configurabile allorquando sussistono congiuntamente:

• l’elemento oggettivo, consistente nel rapporto funzionale corrente tra il bene principale (nella specie, l’unità abitativa) e le relative pertinenze;
• l’elemento soggettivo, consistente nella volontà effettiva, da parte del proprietario dell’unità immobiliare abitativa o di chi abbia sulla stessa un diritto reale di godimento, di porre in modo durevole la pertinenza in rapporto di complementarità o strumentalità funzionale con l’unità immobiliare adibita ad abitazione.

A tal fine, si ricorda che, in via generale, tra le pertinenze sono da annoverare, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle seguenti categorie catastali:

• C/2 (cantine, soffitte, magazzini);
• C/6 (autorimesse, rimesse, scuderie);
• C/7 (tettoie chiuse o aperte),

che siano destinate di fatto in modo durevole a servizio della casa di abitazione oggetto del contratto di locazione. Ne discende, quindi, che la cedolare secca dovrebbe potersi applicare limitatamente a ciascuna pertinenza classificata nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, anche se detta pertinenza è situata in prossimità dell’abitazione locata, purché la stessa risulti destinata in modo durevole al servizio della casa di abitazione.

Cedolare secca conviene

Ma quali sono le convenienze della cedolare secca.

Il calcolo della convenienza va fatto confrontando prima di tutto le aliquote (21% o 19%) con l’aliquota marginale Irpef che si applica al contribuente. Bisogna tenere conto del fatto che la cedolare si applica su tutto il canone, mentre l’Irpef ha le deduzioni forfettarie (15% sul canone di mercato, 40,5% su quello concordato). Ma non ci si può fermare qui: va anche valutato il fatto che la cedolare assorbe l’imposta di bollo e di registro più le addizionali comunali e regionali. Mentre, in negativo, “congela” il canone.

In generale, la cedolare conviene a chi si colloca almeno nel secondo scaglione Irpef  ovvero dai 15mila euro di reddito in su e affitta a canone libero, mentre se il canone è concordato la convenienza è certa solo dal terzo scaglione ovvero dai 28mila euro in su.

Per avere altre informazioni sulla convenienza della cedolare secca leggi:

Cedolare secca (imposta sostitutiva), conviene o no?