Mutuo e surroga: abbattere tasso e durata, è il momento giusto

Come è evidente a trascinare il mercato 2015 sono i mutui e le relative surroghe ad essi. Il mercato immobiliare, ancora sofferente, cerca di trovare un punto di incontro tra domanda e offerta, mentre le banche aumentano le erogazioni dei mutui ricorrendo alle surroghe per catturare i clienti insoddisfatti che già stanno pagando un mutuo più caro rispetto ai tassi di mercato attuali.  

Pagare meno: cosa fare

La prima regola per chiunque stia pagando un mutuo è quella di provare a rinegoziarlo tramite la propria banca tenendo conto che sono considerati cari i tassi variabili superiori all’1,5% e quelli fissi superiori al 3%.

Va sottolineato, però, che la banca che ha erogato il mutuo non è tenuta a rivederne le condizioni che sono ritenute valide per tutta la durata del mutuo. I clienti che stipulano mutui a taso fisso per periodi molto lunghi si trovano , spesso, a impegnarsi a pagare un tasso di interesse che nel corso del piano di ammortamento potrebbe cambiare e scendere. Come sta accadendo in questi anni che a causa della crisi le banche centrali hanno portato il costo del denaro all’ingrosso a 0 facendo scendere anche il costo del denaro al dettaglio, quello erogato dalle banche con i mutui a cui aggiungono lo spread. Per chi non riesce a beneficiare del calo del tasso di interesse perché ha stipulato un mutuo a tasso fisso con tassi ben più alti dell’attuale, può ricorrere alla surroga che permette di adeguare i tassi del mutuo al cambiamento dei tassi di mercato. Mentre per chi sta pagando un tasso variabile l’adeguamento avviene in automatico poiché il mutuo segue mese per mese l’evoluzione dei tassi mantenendo nel tempo il costo del denaro sempre agganciato a quello reale, per chi paga un mutuo con tasso fisso l’unica strada per adeguare i tassi a quelli di mercato è la surroga.  

Surroga: tasso e durata

Molto spesso quando si chiede una surroga di un mutuo a tasso fisso si commette un errore. Se la banca concede la surroga facendo passare il mutuo dal 5% al 3% sicuramente per il cliente è una cosa molto vantaggiosa ma l’errore sta nel fatto che la surroga offre due possibilità mentre sempre più spesso se ne sfrutta soltanto una. Con la surroga si possono rimodulare tasso e durata del mutuo. Se si riesce, grazie alle condizioni migliori offerte dai tassi di interesse più bassi, mentre si abbatte il tasso di interesse sarebbe il caso di abbattere anche la durata del mutuo.   Facciamo un esempio pratico: con un mutuo residuo di 150mila euro da pagare in 20 anni con un tasso fisso del 5% e una rata mensile di 989 euro le opzioni da scegliere sono due:

• una surroga al 3% con tasso fisso che porterebbe la rata del mutuo mensile a 831 euro
• una surroga all’1,5% variabile che porterebbe la rata del mutuo a 723 euro

  Oltre a queste due possibilità c’è poi quella di abbattere la durata del mutuo che invece di abbattere la rata del mutuo si limiterà ad abbattere gli interessi da corrispondere alla banca riducendo considerevolmente il debito nel tempo invece che nella rata.   Tornando all’esempio di prima della rata da 989 euro mensili al 5% fisso abbattendo di 5 anni la durata del mutuo e passando al 1,5% variabile non si avrebbe nessun cambiamento significativo nell’importo della rata che scenderebbe a 931 euro mensili, ma si avrebbe un mutuo a 15 anni invece che a 20. Sicuramente passare da un tasso fisso a uno variabile comporta dei rischi, ma se si considera che con il passare degli anni il peso degli interessi diventa residuale nella rata e man mano che passano gli anni le oscillazioni della rata a tasso variabile sono meno dipendenti dai rialzi dei tassi.

Il consiglio è quello, quindi, di prendere in considerazione nelle simulazioni di surroga, anche l’abbattimento del fattore durata prima di arrivare ad una firma definitiva.