Contratti di locazione: perché conviene chiedere la mensilità anticipata oltre la caparra

I contratti di locazione possono prevedere più di una mensilità anticipata a titolo di deposito cauzionale o caparra? Quali diritti hanno rispettivamente proprietario e inquilino e che differenza c’è tra i tre strumenti? Facciamo chiarezza rispondendo anche al quesito che ci ha rivolto un lettore.

Ci scrive Maurizio da Roma: “Sono proprietario di un appartamento appena ristrutturato e arredato con cura in affitto vicino all’Università La Sapienza di Roma. Attualmente una delle camere è affittata ad una coppia di studenti che stanno per andare via e mi hanno chiesto di scalare dall’ultima mensilità dell’affitto la caparra. Io ho rifiutato questa possibilità perché vorrei usarla per il pagamento delle bollette loro spettanti che devono ancora arrivare e per la copertura di eventuali danni. Ma il bonifico dell’ultimo mese di affitto non è mi stato fatto. Possibile che non ci sia mai alcuna tutela per i proprietari? Praticamente se dopo aver lasciato la casa decidono di non ridarmi i soldi delle bollette o di eventuali danni io non ho altra soluzione se non intraprendere le vie legali? E in tutto questo io avendo registrato regolarmente il contratto di affitto sono costretto a pagare le tasse anche sulle mensilità non corrisposte mentre i suddetti studenti potranno portare in detrazione un importo non pagato. Se questa non è legge che incita agli affitti in nero ditemi voi che cos’è! Ora capisco i proprietari che chiedono tre mensilità anticipate agli inquilini: colpa mia che ne ho chiesta solo una (peraltro dilazionata in due mesi per andare incontro alle loro esigenze)? Leggo spesso sui forum di affitti e su internet lamentale da parte di studenti fuori sede a Roma che pagano affitti alti e senza tutele ma nessuno dà mai voce a chi è dall’altra parte, che affitta casa regolarmente e resta completamente senza tutela. Spero che voi possiate farlo“.

Differenza tra mensilità anticipata, caparra e deposito cauzionale affitto: facciamo chiarezza

Facciamo chiarezza distinguendo tra deposito cauzionale e caparra perché i due concetti vengono spesso confusi.

Il primo è una forma di tutela facoltativa che il proprietario di casa può adottare per essere tutelato in caso di eventuali danni o inadempienze da parte dell’inquilino. Se l’inquilino adempie ai suoi doveri, al momento della risoluzione del contratto, ha diritto alla restituzione del deposito maggiorato degli interessi maturati.
La cifra del deposito cauzionale viene concordata tra le parti, ma per legge non può superare le tre mensilità di affitto, spese escluse. Questo non significa che il proprietario possa decidere di trattenere la somma in maniera arbitraria: la mancata restituzione deve essere proposta formalmente per messo di una domanda giudiziale per l’attribuzione. In caso contrario, l’inquilino ha dieci anni di tempo per domandarne la restituzione mediante un decreto ingiuntivo. Il proprietario per opporsi alla richiesta dovrà fornire prova del danno prodotto dall’inquilino o il mancato rispetto dei suoi doveri.
La caparra confirmatoria invece altro non è che un anticipo versato prima della stipula del contratto, per manifestare in maniera certa la propria intenzione a concludere l’accordo. Se chi entra come inquilino viveva già in affitto presso un altro immobile, probabilmente sarà tenuto a dare un preavviso al precedente proprietario e non sempre i tempi coincidono. In questi casi la caparra può servire a “prenotare” l’immobile se il nuovo proprietario, dietro questa tutela, accetta di posticipare di qualche giorno o settimana la data di inizio del contratto. Al momento della firma del contratto e con l’ingresso dell’inquilino in casa, la caparra può essere a scelta delle parti convertita in mensilità di locazione, in deposito cauzionale oppure restituita all’affittuario.

Si può scalare il deposito cauzionale per pagare l’ultimo mese di affitto?

Molto spesso gli inquilini chiedono di non pagare l’ultimo mese di affitto scalandolo dal deposito.

Questo, nel caso in cui il deposito cauzionale sia stato di una sola mensilità, è un rischio per il proprietario che potrebbe restare scoperto nell’eventualità di bollette non pagate ad esempio o danni (anche se in quest’ultimo caso non può trattenere arbitrariamente la somma e deve andare in giudizio per il risarcimento). A differenza del mancato pagamento dei canoni, infatti, in questo caso la somma dovuta non è certa nel suo ammontare.

Dopo quanti mesi di affitto non pagato scatta lo sfratto e come segnalare l’inquilino moroso?

Tuttavia se l’inquilino non paga una mensilità scalando di usa iniziativa il deposito (per quanto esposto sopra si capisce perché in questo contesto non è propriamente corretto parlare di caparra), il proprietario spesso e volentieri non ha tutele. Esiste a ben vedere una sentenza del Tribunale di Genova che, richiamando la legge 392/1978, ammette la possibilità di sfratto anche dopo una sola mensilità non pagata se sono trascorsi venti giorni (le mensilità diventano due in caso di mancato pagamento non del canone bensì degli oneri accessori).