Il Coronavirus contagia gli immobili, ecco come cambia il mercato

Non c’è dubbio che anche il mercato degli immobili stia già risentendo dell’emergenza Coronavirus. ELVinvest resta dell’opinione, però, che proprio le turbolenze finanziarie di questa fase confermerebbero la maggiore appetibilità di questo mercato rispetto ad assets ben più volatili, come azioni e obbligazioni. Questo non significa che sia al riparo della crisi, semmai che bisogna compiere un ragionamento più ampio e differenziato sulla base della tipologia dell’immobile considerata.

E il mercato immobiliare torna ad essere un rifugio con l’emergenza Coronavirus

Partiamo dalla constatazione senz’altro più semplice: le superfici commerciali stanno già subendo effetti molto pesanti in Italia e, in misura (ancora) minore, nel resto d’Europa e negli USA.

I negozi sono stati perlopiù chiusi per contenere il contagio pandemico e la crisi economica in cui è caduta l’Italia, e nel suo complesso l’Eurozona, sembra così forte da impattare molto negativamente sui prezzi. Difficile immaginare che un locale adibito alle vendite al dettaglio possa reggere i prezzi pre-Coronavirus, già deboli peraltro. E non parliamo solamente di quelli legati alle cessioni, bensì pure dei canoni di locazione di prossima stipulazione.

Ma se c’è un comparto dell’economia praticamente collassato in queste settimane è il turismo. Nessuno prenota per andare in vacanza all’estero e gli stessi movimenti nazionali sono impediti o, comunque, molto contenuti e difficili per via dei divieti normativi. Gli alberghi suonano l’allarme da settimane, registrando un calo delle prenotazioni anche prossimo al 100% e cancellazioni a valanga. In generale, l’hospitality sta soffrendo come forse mai in era moderna. E anche in questo caso non risulta difficile ipotizzare che i prezzi di case vacanza, appartamenti in località ad alta intensità turistica e delle strutture alberghiere stiano precipitando anche piuttosto frettolosamente.

Cade anche Milano

La crisi non sarà breve, in questo caso. Anche ammesso che la pandemia venga arrestata in Italia prima dell’estate, l’alta stagione non sarebbe salva, vuoi perché psicologicamente il popolo dei turisti non sarà pronto a mettersi subito in viaggio, vuoi anche perché la crisi nel frattempo accusata restringerà le possibilità economiche e, infine, bisognerà fare i conti con le tempistiche di superamento dell’emergenza all’estero, diverse da stato a stato.

Da qui ai prossimi mesi, un brutto colpo per le quotazioni immobiliari nell’ambito turistico.

Ovviamente, una valutazione più corretta andrebbe fatta caso per caso. L’Italia risulta ad oggi lo stato occidentale più colpito dalla pandemia e le cui conseguenze economiche attese appaiono le più pesanti. Peraltro, già prima della crisi sanitaria, l’economia si stava dirigendo verso la recessione, con il pil in calo congiunturale dello 0,3% nell’ultimo trimestre dello scorso anno, mentre i prezzi delle case continuavano a ristagnare dopo oltre un decennio di ribassi incessanti. Tra le pochissime eccezioni, Milano. Qui, fino a poche settimane fa si dibatteva, addirittura, se limitare l’offerta per i b&b, al fine di accrescerla per il mercato residenziale, contenendo l’ascesa continua dei prezzi.

Affitti brevi, Milano contro il modello Airbnb

A febbraio, è cambiato tutto. Milano e gran parte della Lombardia sono state e continuano ad essere l’epicentro dell’epidemia in Italia, le tristemente note “zone rosse” in cui il numero dei contagi e dei decessi è risultato di gran lunga più alto che altrove. L’economia locale è stata fermata ancor prima che scattassero i divieti nel resto dello Stivale. Decine di migliaia di residenti sono fuggite temporaneamente dalla regione per recarsi nelle località di provenienza, cercando riparo dal rischio di contagio. Il mercato immobiliare, almeno nel breve termine, certamente ha già cessato di crescere, dunque, persino nel capoluogo lombardo.

Le prospettive in Italia e all’estero

In generale, dovremmo attenderci un crollo delle compravendite immobiliari da qui ai prossimi mesi e un recupero successivo.

Passata l’emergenza, torneranno a contare i fondamentali e per questo motivo, al di là del fatto che l’Italia sia la più esposta alla pandemia, il mercato immobiliare domestico si mostrerà molto meno appetibile che all’estero, dove la crescita economica è da molti anni mediamente più elevata e la popolazione tende ad aumentare, sia per le maggiori nascite che per i flussi migratori. Viceversa, la popolazione italiana invecchia, ultimamente tende a contrarsi per il superamento del numero dei morti rispetto alle nascite e sul fronte dell’economia non arrivano buone notizie, anzi il Coronavirus starebbe assestando il colpo di grazia alle prospettive a medio termine, con implicazioni potenzialmente molto preoccupanti anche sul lungo.

Poiché le crisi sono sempre un’opportunità per chi dispone di capitali, questa fase di ripiegamento assai probabile delle quotazioni immobiliari un po’ in tutto l’Occidente, pur con anche notevoli differenze tra area e area, costituisce la premessa per una ripartenza successiva. Molto allettante il caso britannico. La sterlina è scesa ai minimi da 35 anni contro il dollaro e contro l’euro perde quest’anno l’8,5%. Questo significa che, persino a parità di prezzi, gli immobili nel Regno Unito sono diventati più “cheap” per noi investitori dell’Eurozona e la convenienza sarà maggiore, quanto più forti i cali delle quotazioni, potendosi confidare su una ripresa dell’economia britannica non appena superata la fase critica, dato che i fondamentali nel paese rimangono abbastanza positivi e il governo già prima del Coronavirus aveva varato un piano di rilancio degli investimenti nelle aree depresse dell’Inghilterra, quelle più al nord, in cui saranno rafforzate le infrastrutture.

Mercato immobiliare estero come risposta alla crisi strutturale dell’euro

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