Tasse su affitti brevi: non importa quanti sono gli immobili ma quali servizi offri

Il calcolo corretto delle tasse sugli affitti brevi non dipende dal numero di immobili ma dai servizi offerti dal proprietario. Lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate in risposta all’interpello numero 278 del 26 agosto 2020. Dunque, anche chi affitta per uso turistico breve un solo immobile, potrebbe rientrare in un’attività imprenditoriale qualora offra servizi extra.

Affitti brevi: quali sono i servizi aggiuntivi che fanno aumentare le tasse

Il caso di specie aveva come protagonista il locatore di quattro case, rispettivamente ubicate in Liguria, Lombardia e in Sardegna (due).

Gli affitti turistici non superavano i 30 giorni di locazione. Il solo fatto che il proprietario gestisse su Booking, Airbnb e altre piattaforme digitali più case determina un reddito d’impresa? Nel caso in analisi agli ospiti non venivano offerti servizi extra rispetto all’alloggio e a quelli primari come il cambio di biancheria e pulizia finale. La risposta dell’Agenzia delle Entrate è chiara e va a favore del proprietario che, non offrendo servizi aggiuntivi, non palesa la volontà di avviare un’attività di impresa:

“Con riferimento al caso di specie, […], si ritiene che l’attività di locazione breve, anche se esercitata su più unità immobiliari, per la quale ci si avvale dell’intermediazione di soggetti terzi che gestiscono siti internet specializzati ed in relazione alla quale i servizi che vengono resi in aggiunta sono esclusivamente le utenze, la fornitura iniziale di biancheria e la pulizia finale, in assenza di un’organizzazione della stessa attività in forma di impresa ai sensi dell’art. 2082 del c.c., costituisca reddito fondiario ai sensi degli articoli 36 e 37 del TUIR, e rientri nel regime delle locazioni brevi in esame”.

Le cose potrebbero cambiare a breve: l’Agenzia, infatti, coglie l’occasione per ribadire che, sul tema, si attende un regolamento specifico. Ad oggi il riferimento legislativo per gli affitti brevi (inferiori a 30 giorni) si rinviene all’articolo 4 del decreto legge numero 50/2017 o anche nella seguente normativa a cui fanno riferimento le Entrate nella risposta all’interpello:

“In assenza del citato regolamento, quindi, al fine di individuare i criteri idonei a determinare lo svolgimento di un’attività di locazione nell’esercizio di attività di impresa, occorre far riferimento ai princìpi generali stabiliti dall’art. 2082 del codice civile e dall’art. 55 del TUIR (con riferimento all’esercizio di attività commerciale).

[…]

Allo stato attuale, pertanto, in applicazione dell’articolo 55 del TUIR, deve ritenersi che l’attività di locazione produca redditi d’impresa e non redditi fondiari soltanto qualora la stessa sia organizzata in forma di impresa, a nulla invece rilevando il numero delle unità immobiliari locate”.

 

Affinché il calcolo delle tasse si basi su redditi fondiari e non da impresa, precisa l’Agenzia, occorre che il proprietario sia una persona fisica, priva di organizzazione o di dipendenti. Ma quali sono i servizi extra che configurano un’attività imprenditoriale? Tra questi la colazione, tour turistici etc. tutto ciò che esula dai servizi base di pulizia e alloggio.