Pasquale Pirone
Spesso si tende a confondere il concetto di “prima casa” e quello di “abitazione principale”. Se è vero che da un lato possono coincidere è anche vero che dall’altro possono non essere la stessa cosa. Le sostanziali differenze stanno nella definizione, nei requisiti e nei benefici fiscali ad esse collegati.
La definizione di prima casa e le agevolazioni
Il concetto di “prima casa” è quello legato verificarsi di determinate condizioni cui ne consegue l’applicazione di determinate agevolazioni fiscali, come ad esempio l’applicazione dell’imposta di registro con aliquota ridotta del 2% in caso di acquisto.
- l’immobile che si acquista non deve appartenere alle categorie catastali di lusso (quindi non devono essere A/1, A/8 ed A/9);
- l’immobile che si acquista deve essere situato nel comune in cui l’acquirente ha la propria residenza oppure ve la stabilisce entro 18 mesi dall’acquisto o nel comune dove svolge la sua attività lavorativa
- il compratore non deve essere titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile
- l’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo.
Per godere delle agevolazioni prima casa è necessario che le citate condizioni siano rispettate tutte. Ad ogni modo è previsto che il beneficio prima casa è ammesso anche nel caso in cui chi acquista l’immobile, in quel momento, è già possessore di altro immobile acquistato anch’esso con la stessa agevolazione ma procede a vendere quest’ultimo entro 1 anno dall’atto di acquisto della nuova casa.
La definizione di abitazione principale
Diversa, invece, dalla definizione di “prima casa” è quella di “abitazione principale”. Questa, infatti, è definita come “l’immobile in cui sia ha propria residenza e dimora abituale”.
Anche a tale definizione possono essere collegati dei benefici fiscali. Ad esempio, non è dovuta l’IMU sull’immobile adibito ad abitazione principale purché non appartenga a categoria catastale di lusso (ossia diverse da A/1, A/8 ed A/9). La lett. b) comma 741 legge di bilancio 2020, definisce ai fini IMU “abitazione principale”:
“l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e i componenti del suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente…”.
Anche ai fini IRPEF il legislatore definisce l’abitazione principale quella in cui “in cui il contribuente o i suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado) dimorano abitualmente” ed anche qui sono previsti risparmi d’imposta (ad esempio, per l’abitazione principale, ai fini IRPEF è ammessa una deduzione dal reddito complessivo del dichiarante; sono resi detraibili gli interessi pagati per il mutuo contratto per l’acquisto dell’abitazione principale, ecc.).
Un’ipotesi di differenza tra “prima casa” ed “abitazione principale”
Sulla base delle definizioni date fin, si intuisce che a volte lo stesso immobile può essere sia “prima casa” che “abitazione principale” mentre altre volte ciò potrebbe non verificarsi.
Per capirne la differenza, occorre porre attenzione ai requisiti per l’agevolazione “prima casa” esposti in precedenza. Si pensi, ad esempio, al caso di un soggetto che ha la residenza e la dimora abituale in un immobile situato nel Comune di Napoli (questa dunque è la sua abitazione principale) su cui non ha goduto dell’agevolazione prima casa quando lo ha acquistato.
Tale soggetto, mantenendo la proprietà di questa abitazione e lasciandovi la residenza, decide di acquistare altro immobile nel comune di Salerno dove lavora. In questa ipotesi potrà godere nel rispetto di tutti i requisiti, del beneficio prima casa su questo immobile ma la sua “abitazione principale” rimarrà sempre quella di Napoli.
