110 e abusi edilizi: quali verande e coperture si possono mettere senza permessi

Il quesito che svisceriamo oggi riguarda i lavori agevolati con il bonus 110 e, più nello specifico, la possibilità di procedere anche in presenza di abusi edilizi o, eventualmente, consigli su come sanarli prima dell’avvio del cantiere. Ci scrive un lettore:

Preg.ma sig.a Alessandra ,

ho letto il suo interessantissimo aiuto circa lo sconto in fattura o la cessione del credito.

Ebbene , vorrei approfittare della sua competenza per porle un paio di quesiti.

Nel terrazzo dell’appartamento acquistato da alcuni mesi insiste un manufatto in legno che il nostro dante causa aveva già trovato, ove è sistemata la lavatrice e una piccola scaffalatura con utensili vari.

Le dimensioni sono di cm. 180 x 220.

Nel caso il condominio decidesse di accedere al c.d. ” Superbonus 110% “, immagino dovrei far togliere il manufatto stesso.

Bene, se mi conferma quanto sopra, vorrei sapere se esiste una veranda di quelle modestissime dimensioni, non in legno, ma eventualmente con vetrate scorrevoli o altro che potrei allestire in sostituzione senza richiedere permessi e non rischiando di compiere un abuso edilizio? Cosa mi può consigliare al proposito?

Chiarimenti su verande: bonus e permessi

La questione “permessi per le verande” è piuttosto eterogenea perché con questa dicitura ci si riferisce, in realtà, a manufatti diversi non solo strutturalmente ma anche in merito alla necessità di permessi e alla possibilità di accedere a bonus e agevolazioni.

Differenza tra coperture in terrazza o balcone e verande o patio in giardino

La prima domanda da porsi è: dove si trova (o andrà messa) la veranda? In terrazza (come nel caso dell’utente che ci ha contattati) o in giardino? La posizione potrebbe determinare qualche differenza. La prima, costituendo una nuova costruzione, richiede permesso a costruire (come previsto dal Testo Unico per l’Edilizia). Per la seconda tipologia è più facile optare per modelli di coperture removibili che non sono inquadrabili come aumento della volumetria.

Tipi di verande e regole per i permessi: quali sono manufatti rimovibili per la legge

L’ago che fa pendere il piatto della bilancia infatti concerne proprio la possibilità di rimuovere la copertura agevolmente. Se fissa necessita di permessi. Qualche esempio ci aiuta a comprendere meglio: NON è rimovibile una veranda con struttura in metallo e vetrata mentre può essere considerata tale una copertura facilmente smantellabile all’occorrenza e con tendaggi sui lati.

Il lettore ci riporta anche le dimensioni per certificare che si tratta di un piccolo manufatto ma questo purtroppo, agli occhi della legge, è un aspetto irrilevante. Che sia una veranda antipioggia o un piccolo ripostiglio per la lavatrice poco conta.

Serve la Scia per una nuova veranda con aumento della volumetria?

Alcuni Comuni non si accontentano del permesso per la veranda ma richiedono la Scia (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) con annessa modifica catastale al termine dei lavori. Attenzione perché costruire una veranda non rimovibile senza permesso è rischioso: il Comune può imporvi la rimozione o farlo a vostre spese e, se l’operazione risulta particolarmente impegnativa, la sanzione può arrivare al doppio dell’aumento di valore dell’immobile conseguente all’ampliamento volumetrico. Senza contare le ammende per reato di abuso edilizio. Per essere certi della procedura è quindi consigliabile attenersi al Regolamento comunale.

Gli abusi edilizi bloccano il 110?

Veniamo ora al caso di specie: se l’abuso edilizio esiste già ed è stato realizzato dai precedenti proprietari (supponendo che finora nessuno ha richiesto la rimozione) il manufatto va smantellato prima di procedere ai lavori agevolati con bonus 110?

In altre parole:

Gli abusi edilizi bloccano il 110? E se si l’interferenza vale solo per il proprietario dell’appartamento in cui sussiste la veranda abusiva o sarebbe negato il 110 al condominio intero?

La normativa in materia

Per rispondere in modo chiaro e completo partiamo dalla normativa di base in materia, l’art.

“Gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il 2% delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione“.

Sono passati 20 anni ma nessuno, finora, aveva messo in discussione l’attualità di questa disposizione. Ora, consapevoli della convenienza del 110 e timorosi di vedersi negare la domanda, proprietari di casa e gli stessi tecnici hanno voluto approfondire la questione.

I correttivi introdotti con il bonus 110

Il Decreto n. 104/2020 e le prime interpretazioni dell’Agenzia delle Entrate sugli abusi edilizi in una pratica per il 110 erano abbastanza rigidi. L’unica eccezione era rappresentata dalle irregolarità brevi. Pensiamo, ad esempio, a lavori realizzati in passato e conformi ai requisiti urbanistici, ma magari portati a termine dopo la richiesta di una SCIA al posto di un permesso a costruire. In questi casi era ritenuta sufficiente una sanatoria edilizia;

Tra quelle che possiamo definire irregolarità minori rientrano ad esempio lo spostamento o la demolizione di un tramezzo.

Spetta al tecnico abilitato procedere con le verifiche del caso e rilasciare una asseverazione di regolarità urbanistica ed edilizia dell’immobile.

L’ articolo 34 bis del DPR 380/2001 ammette una tolleranza del 2% di discordanza tra progetto e costruito valevole per violazioni di altezza, distacchi, cubatura o (cosa che in questa sede più ci interessa) superficie coperta dell’unità immobiliare singola.

Un recente correttivo ha introdotto il comma 13-ter all’articolo 119 del decreto Rilancio prevedendo che

“Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9 -bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n.

380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi”.

Il parere delle Entrate

Sulla base della normativa aggiornata, l’Agenzia delle Entrate ha differenziato le ipotesi in cui l’abuso edilizio rileva ai fini del 110 da quelle in cui appare ininfluente.

Sintetizzando e schematizzando:

• eventuali abusi all’interno dell’unità immobiliare non pregiudicano la fruizione del 110 sugli interventi trainanti per le parti comuni ma impediscono la fruizione dell’agevolazione sugli interventi trainati effettuati all’interno della u.i. stessa (incluse tutte le altre agevolazioni);
• eventuali abusi presenti all’interno dell’unità immobiliare ma che coinvolgono le parti comuni sulle quali occorre intervenire (è il caso delle verande sul prospetto appunto) pregiudicano la fruizione del 110;
• eventuali abusi su parti comuni escluse dall’intervento edilizio, non ostacolano la fruizione della detrazione fiscale del 110%.

Risposta al quesito: veranda abusiva sul terrazzo e bonus 110

Concludiamo rispondendo ai dubbi del lettore come segue per punti:

1. la veranda costituisce un manufatto abusivo e andrebbe come tale regolarizzato secondo disposizioni comunali;
2. l’alternativa per essere in regola è optare per una struttura considerata removibile (chiedere ai produttori o rivenditori per le caratteristiche della stessa tenendo in considerazione quanto da noi spiegato nel paragrafo specifico);
3. in merito all’impedimento ai fini della pratica del 110 non possiamo rispondere non sapendo quali tipi di lavori il condominio intenda richiedere come trainanti (se riguarderanno la facciata su cui insiste il manufatto oppure no). Vista però anche l’intenzione di procedere con lavori trainati interni all’appartamento il consiglio è quello di rimuovere l’abuso edilizio e provvedere alla sua sostituzione.