Demolizione di tramezzi interni, progetto approvato: bonus 110 a rischio?

Egregia Sig.ra Deangelis,

il mio caso è un po’ particolare per cui con piacere colgo l’opportunità offerta di un contatto per poter avere un parere competente, di cui la presente.

In un’area di mia proprietà insistono due edifici (sempre di mia proprietà).

Il mio tecnico ha presentato un’unica progettazione con richiesta di permesso di costruire per ristrutturazione mediante demolizione e ricostruzione ed ampliamento.

L’obiettivo è di utilizzare il Superbonus 110% per il restauro di entrambi gli edifici, anche se l’esecuzione delle opere avrà modalità diverse tra i 2 edifici.

OSSIA

• Il primo edificio sarà demolito completamente e ricostruito con ampliamento.
• Il secondo edificio non sarà demolito (demolizione solo delle tramezze interne) ma sarà ristrutturato con ampliamento.

DOMANDA

Come sarà applicabile il Superbonus 110% sul secondo edificio?

Sulla totalità del suo restauro (come il primo edificio) oppure solo sulla ristrutturazione della parte esistente mentre l’ampliamento si configura come nuova costruzione?

Quanto espresso dall’Agenzia delle Entrate con la risposta ad interpello n. 24 dell’ 08 gennaio 2021 ha messo in difficoltà.

Il progetto è stato approvato da poco, devo iniziare i lavori ed anche il mio tecnico è incerto sulla corretta interpretazione (come da licenza edilizia o come da interpello), per cui conoscere il Suo qualificato parere mi sarebbe di vitale importanza.

Salve, purtroppo proprio l’incertezza e la discrepanza tra autorizzazione lavori e risposte ad interpello sul 110, sta bloccando o ritardando l’avvio di molti cantieri, come abbiamo visto nella nostra inchiesta sulle pratiche per il Superbonus effettivamente partite. Sono proprio i casi particolari come quello da lei descritto a suscitare maggiori dubbi interpretativi anche tra gli addetti ai lavori. Iniziare le opere senza la certezza che siano agevolate al 110 spaventa i proprietari di casa o le ditte che hanno accettato lo sconto in fattura o la cessione del credito.

Fatta questa doverosa premessa cerchiamo di rispondere ai dubbi dell’utente su questo caso particolare.

Demolizione e ricostruzione con aumento della volumetria: normativa sul Superbonus

Sul primo edificio non sorgono problemi in quanto al riconoscimento del bonus 110. La normativa prevede espressamente che:

Nel rispetto dei suddetti requisiti minimi, sono ammessi all’agevolazione, nei limiti stabiliti per gli interventi di cui ai citati commi 1 e 2, anche gli interventi di demolizione e ricostruzione di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d), del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.

Si tratta infatti di una demolizione e ricostruzione.

Ristrutturazione senza demolizione con ampliamento di volume

In effetti la situazione descritta ricalca quella dell’interpello sopra citato: ristrutturazione senza demolizione ma con ampliamento della superficie volumetrica riscaldata e interventi di riqualificazione energetica. Rivolgendosi alle Entrate, l’istante riteneva di poter accedere al Superbonus per le spese riferibili alla sola parte
esistente.

Il passaggio dell’interpello da considerare è il seguente (che riportiamo testualmente):

Con la circolare 8 luglio 2020 n. 19/E in merito agli interventi di recupero del patrimonio edilizio di cui al predetto articolo 16-bis del TUIR, è stato ribadito che qualora la ristrutturazione avvenga senza demolizione dell’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione compete solo per le spese riferibili alla parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque, una “nuova costruzione”. In tale caso il contribuente ha l’onere di mantenere distinte, in termini di fatturazione, le due tipologie di intervento (ristrutturazione e ampliamento) o, in alternativa, essere in
possesso di un’apposita attestazione che indichi gli importi riferibili a ciascuna tipologia di intervento, rilasciata dall’impresa di costruzione o ristrutturazione ovvero dal direttore dei lavori sotto la propria responsabilità, utilizzando criteri oggettivi.
I richiamati chiarimenti si rendono applicabili anche agli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico e per quelli finalizzati al risparmio energetico rilevanti ai fini dell’accesso al Superbonus.

Seguendo questo chiarimento, quindi, possiamo rispondere all’utente che sul secondo edificio la detrazione spetterebbe solo per le spese che ineriscono alla parte esistente. Ovviamente fatti salvi gli altri requisiti. L’ampliamento configura, invece, una “nuova costruzione”.

L’approvazione urbanistica di un progetto non implica il riconoscimento del 110

Le considerazioni dell’utente in merito all’approvazione del progetto sotto il profilo urbanistico ci portano anche a specificare che questa non presuppone anche il riconoscimento del Superbonus. Si tratta di due binari paralleli e diversi: uno di approvazione a procedere con i lavori e il secondo di approvazione della detrazione fiscale.

Postilla: Come da interpello delle Entrate, chiariamo che anche le nostre risposte e consulenze gratuite vengono rese sulla base degli elementi e dei documenti presentati, assunti e “presi per buoni” senza giudizio critico o riscontro di veridicità. Il nostro parere non può essere considerato vincolante e non implica un giudizio in
merito alla conformità degli interventi che si andranno a realizzare sulla base delle disposizioni urbanistiche vigenti.