Pasquale Pirone
L’acquisto casa è un qualcosa sempre da ponderare bene. Già in un nostro precedente intervento abbiamo visto se conviene acquistare casa in regime di comunione o separazione.
La spesa da affrontare non è di poco conto. Se la disponibilità economica non è tanta c’è la strada del mutuo alla banca. Un mutuo che potrebbe essere per l’intero prezzo di acquisto oppure anche solo per una parte. A volte il futuro venditore chiede al futuro acquirente un acconto sul prezzo di vendita altre volta il deposito di una caparra confirmatoria.
Quali sono le differenze tra questi due strumenti?
In primis occorre ricordare che spesse volte l’acquisto casa è preceduto dal c.d. preliminare di vendita. Si tratta dell’accordo cui chi intende acquistare casa (promissario acquirente) e chi intende venderla (promittente venditore) si impegnano reciprocamente all’operazione di compravendita.
Dunque, dal preliminare di vendita deriva l’obbligo per il proprietario di vendere e l’obbligo per il futuro acquirente di acquistare una certa casa alle condizioni e nei tempi che sono stabiliti nel contratto preliminare stesso.
Deve essere redatto in forma scritta. Non c’è obbligo di farlo dal notaio. Tuttavia, se il preliminare di vendita è fatto dal notaio potrà essere opponibile a terzi in quanto è trascritto nel registro immobiliare.
Altra precisazione è che con il preliminare di vendita non si trasferisce ancora la proprietà. Il trasferimento della proprietà avviene solo ed esclusivamente quando si farà l’atto di vendita definitivo dinanzi al notaio. Quindi, fino a quella data, la casa resta di proprietà del venditore.
Acconto prezzo e caparra confirmatoria
Quando si fa un preliminare di vendita, in genere il venditore chiede o un acconto sul prezzo o la caparra confirmatoria. Le due cose sono diverse. In particolare diversi sono gli effetti che si hanno sull’acquisto casa a seconda che l’acquisto stesso vada a buon fine o meno.
Se dopo aver fatto il preliminare di vendita poi l’operazione di vendita va a buon fine (quindi, si fa l’atto definito di vendita dal notaio) non si crea nessuna differenza. Infatti, in genere in tal caso se c’è caparra confirmatoria, questa viene trasformata come acconto sul prezzo di vendita.
La caparra confirmatoria serve a tutelare le parti, invece, quando l’operazione definitiva di vendita non va a buon fine per inadempienza delle parti.
Acquisto casa non andato a buon fine, quali conseguenze per le parti
Se nel preliminare di vendita è previsto l’acconto prezzo e poi la compravendita definitiva non va a buon fine per inadempienza delle parti vale la seguente regola:
la somma data a titolo di caparra dovrà essere restituita al promissario acquirente e la parte NON inadempiente avrà il diritto ad ottenere il risarcimento del danno. Tale danno dovrà essere effettivamente dimostrato anche nell’entità.
Laddove, invece, il preliminare di vendita ha la caparra confirmatoria e poi NON va a buon fine l’acquisto casa definitivo, allora:
- se ad essere inadempiente all’obbligo di acquisto è il promissario acquirente, allora il promittente venditore può recedere dal contratto e trattenere la caparra
- laddove, invece, ad essere inadempiente è il promittente venditore, allora il promissario acquirente può recedere dal contratto e chiedere il doppio della caparra.
Quindi, in questo caso chi è maggiormente tutelato è il promissario acquirente. Inoltre, nessuno dei due dovrà dare prova del danno subito.
