Pasquale Pirone
Potrebbe accadere che, in corso di validità di un contratto di locazione, il proprietario (locatore) dell’immobile proceda alla vendita dello stesso. In tal caso cosa succede verso il conduttore?
Al riguardo, possiamo dire immediatamente che questi può essere tranquillo, in quanto la sua posizione è tutelata dal nostro legislatore, con gli artt. 1599 e 1602 del codice civile, ai sei dei quali:
Il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente, se ha data certa anteriore all’alienazione della cosa. (art. 1599).
Il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione (art. 1602).
Dunque, nel momento in cui il locatore (proprietario dell’immobile oggetto della locazione) vende l’immobile stesso, nel contratto di locazione in essere subentra, per legge, l’acquirente dal giorno dell’acquisto.
Il contratto di locazione in essere continua, quindi, alle stesse condizioni e fini a naturale scadenza, senza necessità di stipularne un altro con il nuovo proprietario. Dal punto di vista fiscale, e quindi di adempimenti che occorre porre in essere verso l’Agenzia delle Entrate, ci troviamo di fronte, invece, ad una “cessione” del contratto di locazione.
Proprio con riferimento a tale adempimento è da farsi distinzione tra “cessione per accordo tra le parti” e “cessione ex legge”.
La cessione del contratto di locazione per accordo delle parti
In caso di cessione del contratto di locazione con accordo tra le parti (il locatore o il conduttore, dietro apposito accordo, è sostituito nel contratto da un nuovo soggetto), occorre distinguere a sua volta a seconda che la cessione avviene o meno dietro pagamento di corrispettivo. In dettaglio:
- laddove si tratti di cessione senza corrispettivo, è dovuta imposta di registro nella misura fissa di 67 euro
- se la cessione avviene con corrispettivo, l’imposta di registro è pari al 2% del corrispettivo pattuito (con il minimo di 67 euro).
Il versamento deve essere fatto, entro 30 giorni, utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente oppure con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1502.
In caso di versamento con F24 è altresì necessario comunicare la cessione, all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate dove è stato registrato il contratto, presentando, nello stesso termine di 30 giorni, il Modello RLI debitamente compilato.
La cessione del contratto di locazione ex legge
La cessione del contratto avviene ex lege, e prende il nome di subentro, in caso di modifica di una delle parti del contratto di locazione, riconducibile ad eventi estranei alla volontà delle parti. Ciò avviene, per esempio, in caso di vendita dell’immobile locato, di morte del locatore, di separazione giudiziale e subentro del coniuge nell’assegnazione della casa coniugale.
In questi casi non è dovuta alcuna imposta di registro anche se è opportuno comunicare il subentro, presentando il Modello RLI, agli uffici dell’Agenzia delle Entrate dove è stato registrato il contratto.
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