Affitti brevi. 730 o modello Redditi, la variabile che fa la differenza?

Lo scorso anno ho affittato nel periodo estivo degli immobili di mia proprietà. Gli affitti brevi non hanno mai superato la durata di 30 giorni motivo per il quale non ho provveduto alla registrazione dei relativi contratti. 

Detto ciò, per dichiarare i redditi da locazione sono tenuto a presentare il modello Redditi o posso tranquillamente procedere con il 730? 

Gli affitti brevi. Un cenno

Quando si parla di affitti brevi, si fa riferimento alle locazioni dalla durata non superiore a 30 giorni per le quali è possibile applicare la cedolare secca al 21% o la tassazione ordinaria Irpef.

La locazione breve si riferisce a unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10 – uffici o studi privati) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc.).

Il regime degli affitti brevi trova applicazione anche laddove, oltre alla messa a disposizione dell’immobile, vengono forniti servizi quali:

• la fornitura della biancheria;
• la pulizia dei locali;
• le utenze;
• wi-fi;
• aria condizionata.

Non sono ammesse altre tipologie di prestazioni. Quali ad esempio: la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti. Si veda a tal proposito la circolare n°24/e 2017.

Locazioni brevi. 730 o modello Redditi, la variabile che fa la differenza?

Prima di riprendere al suo quesito è necessario precisare un aspetto di particolare importanza. Oltre a tenere conto dei servizi sopra citati ammessi nel regime delle locazioni brevi.

In particolare, la Legge n°178/2020 ha previsto che il regime fiscale degli affitti brevi si applica solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Se si supera tale limite quantitativo, l’attività di locazione, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale. Tali indicazioni, si applicano anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare.

Oppure soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre in locazione.

Pertanto, il contribuente che nel 2022 ha concesso in locazione breve più di quattro appartamenti dovrà utilizzare, per dichiarare il reddito derivante da tali locazioni, il modello Redditi. Infatti  coloro che svolgono attività di impresa abituale non possono utilizzare il modello 730.

Riassumendo…

• Gli affitti brevi fanno riferimento alle locazioni dalla durata non superiore a 30 giorni per le quali è possibile applicare la cedolare secca;
• è considerato imprenditore il contribuente che destina a locazione breve più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta;
• di conseguenza dovrà presentare il modello Redditi e non il 730