Affitti brevi con cedolare secca al 26% VS nuova Irpef. Quale conviene?

In attesa del decreto Santanchè che potrebbe complicare ulteriormente la disciplina degli affitti brevi, nel testo del DDL di bilancio arrivano cattive notizie per chi affitta la propria casa o parte di essa per brevi periodo dell’anno. Infatti, nella Manovra è previsto un passaggio dal 21% al 26% dell’imposta applicabile sui redditi da locazione breve a titolo di cedolare secca.

Se l’aumento venisse confermato nel testo finale della Manovra che a breve inizierà il suo iter parlamentare, i locatori dovranno tenere conto anche delle nuove aliquote Irpef, più convenienti rispetto a quelle a oggi in vigore.

Infatti, la scelta per la cedolare secca o per l’Irpef dovrà tenere conto dell’innalzamento delle tassazione in regime di cedolare secca. Tuttavia, questa non è l’unica variabile da considerare.

La cedolare secca per gli affitti brevi

Gi affitti brevi ossia gli affitti dalla durata non superiore a 30 giorni sono disciplinati dall’art.4 del DL 50/2017.

Si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

Gli affitti brevi possono essere tassati con la cedolare secca al 21% o con l’irpef.

A ogni modo, la cedolare secca è ammessa se l’affitto riguarda unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10 – uffici o studi privati) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc).

Si può applicare la tassazione agevolata anche quando, oltre alla messa a disposizione dell’immobile, il locatore mette offre servizi quali:

• la fornitura della biancheria;
• la pulizia dei locali;
• le utenze, wi-fi;
• aria condizionata.

Non sono invece ammessi servizi di: fornitura della colazione, somministrazione di pasti, messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti.

Il regime delle locazioni brevi è applicabile solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta

Si veda a tal proposto la circolare sulle locazioni brevi.

Affitti brevi con cedolare secca al 26% VS nuova Irpef

Come accennato in premessa, in attesa del testo finale del decreto Santanchè sugli affitti brevi, nel DDL di bilancio 2024 ci sono ulteriori cattive notizie per coloro i quali affittano immobili per periodi brevi.

Infatti, nella Manovra è previsto un passaggio dal 21% al 26% dell’imposta applicabile sui redditi da affitti brevi a titolo di cedolare secca.

Ciò inciderà sulla scelta del locatore se tassare i redditi con la cedolare secca o con l’irpef. Infatti, da un lato abbiamo l’aumento della cedolare secca mentre dall’altro, c’è una modifica verso il basso della tassazione Irpef.

In particolare, con uno dei primi decreti legislativi di applicazione della riforma approvato la scorsa settimana “Attuazione del primo modulo di riforma delle imposte sul reddito delle persone fisiche e altre misure in tema di imposte sui redditi”, è stato previsto un accorpamento delle prime due aliquote Irpef.

Saranno avvantaggiati i titolari di redditi medio bassi.

Le nuove aliquote IRPEF per scaglioni di reddito sono così individuate:

• fino a 28.000 euro, 23%; (fino al 31/12/2023 le aliquote sono: 23% fino a 15.000 euro di reddito; 25% da 15.001 fino a 28.000)
• oltre 28.000 euro e fino a 50.000 euro, 35%;
• oltre 50.000 euro, 43%.

Per i redditi tra 15.000 e 18.000 ci sarà un risparmio di circa 260 euro di Irpef.

Dunque, chi ha redditi da locazione breve dovrà scegliere tra cedolare secca o Irpef anche sulla base di queste novità.

Il paragone può essere effettuato anche in termini di capienza fiscale. E’ chiaro che se un contribuente ha detrazioni Irpef maggiori rispetto all’imposta da versare allora è probabile che opterà per l’irpef in modo da non perdere detrazione alcuna e non versare nulla o quasi allo Stato.

Certo è che le novità su cedolare secca affitti brevi e Irpef in generale, cambiano le carte in tavola sulla scelta tra le due diverse imposte.

Riassumendo.

• Nel DDL di bilancio è previsto un passaggio dal 21% al 26% dell’imposta applicabile sui redditi da affitti brevi a titolo di cedolare secca;
• tali redditi possono essere tassati con l’Irpef o con la cedolare secca;
• le novità sulla cedolare secca affitti brevi e quelle sull’Irpef potrebbero far cambiare la scelta per l’una o per l’altra tassazione (imposizione).