Affitti brevi con la cedolare anche per i forfettari

Anche i contribuenti forfetari possono tassare i redditi da locazione breve con il regime della cedolare secca. Se ad essere locati sono immobili non riconducibili alla propria sfera professionale o di impresa. Si arriva a tale conclusione analizzando le disposizioni di cui alle locazioni brevi.

Ecco quando il contribuente in regime forfettario può optare per la cedolare secca sulle locazioni della durata non superiore a 30 giorni.

Le locazioni brevi

Per locazioni brevi, ex art.4 D.L. 50/2017, si intendono le locazioni di immobili abitativi con contratti della durata non superiore a 30 giorni.

Per tali tipi di locazioni è possibile optare per l’applicazione della cedolare secca al 21%, anche se prevedono la prestazione di servizi di fornitura della biancheria e pulizia dei locali. I contratti di locazione breve devono essere stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa:

• direttamente o
• tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

La disciplina delle locazioni brevi con cedolare secca al 21% si applica anche ai contratti di sublocazione e ai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi.

La locazione deve riguardare unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10 – uffici o studi privati) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc.). Possono essere affittate con il regime delle locazioni brevi anche singole stanze dell’abitazione (Circ. n. 26/E/2011).

Locazioni brevi e attività d’impresa

Il regime delle locazioni brevi non si applica:

1. alle  locazioni che rientrano nell’esercizio di attività d’impresa come definita, ai fini reddituali e ai fini IVA, rispettivamente dall’art. 55, comma 2 del TUIR e dall’art. 4 del D.
   P.R. n. 633 del 1972, secondo i quali le prestazioni di servizi che non rientrano nell’articolo 2195 del codice civile, quali, per quanto qui interessa, le locazioni, costituiscono esercizio d’impresa se derivanti dall’esercizio di attività organizzata in forma d’impresa;
2. in caso di attività commerciale non esercitata abitualmente, i cui redditi sono compresi tra i redditi occasionali di cui all’art. 67, comma 1, lett. i) del TUIR (redditi diversi).

Indicazioni ribadite dall’Agenzia delle entrate con la circolare n°24/E 2017.

La condizione che il contratto non sia concluso nell’esercizio di un’attività commerciale riguarda entrambe le parti del contratto. Inoltre, la Legge n°178/2020, Legge di bilancio 2021, ha disposto che il regime delle locazioni brevi in cedolare secca, si applica solo se nell’anno si destinano a quella finalità al massimo quattro appartamenti. Oltre tale soglia, l’attività, da chiunque esercitata, si considera svolta in forma imprenditoriale.

I servizi ammessi insieme alla locazione breve

Ci sono alcuni sevizi che, se forniti insieme a quello di locazione breve, permettono comunque di applicare ai canoni la cedolare secca. Oltre alla fornitura di biancheria e alla pulizia dei locali, servizi quali la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata, non fanno venir meno la possibilità di applicare la cedolare secca al 21%.

Attenzione, non si applica la cedolare secca se (circolare n°24/E 2017),

sono forniti servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con la finalità residenziale dell’immobile quali, ad esempio, la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti, essendo in tal caso richiesto un livello seppur minimo di organizzazione, non compatibile con il semplice contratto di locazione, come nel caso della attività di bed and breakfast occasionale.

Locazioni brevi e contribuenti forfettari

In base a quanto detto finora è chiaro che la disciplina della locazioni brevi non si applica ai contratti conclusi nell’esercizio dell’attività di impresa.

Dunque anche il contribuente forfettario è soggetto a tale preclusione sulle locazioni brevi.

Tuttavia ciò non toglie che i forfettari possono applicare alla cedolare secca per le locazioni brevi riguardanti immobili che non sono riconducibili alla propria sfera imprenditoriale o professionale.

Ad esempio, un professionista in regime forfetario, potrà scegliere la cedolare secca per un immobile abitativo di sua proprietà da destinare a locazione breve.

Noi di InvestireOggi riteniamo che non si configurano violazioni della normativa in esame.