Affitti brevi. Imposta al 26% con franchigia

Arrivano buone notizie per chi affitta la propria casa con la formula dei c.d. affitti brevi in regime di cedolare secca. Infatti, nel testo del DDL di bilancio che ieri è approdato in Parlamento viene rivista la norma che aumentava in maniera incondizionata la tassazione dei redditi da locazione breve. Infatti, se nel testo iniziale l’innalzamento della tassazione dal 21% al 26% operava già a partire dal 1° immobile messo in affitto ora le cose cambiano.

Il Governo ha deciso di introdurre una franchigia al superamento della quale scatta la tassazione al 26% anziché al 21%.

Vediamo nello specifico cosa cambia nel testo della Manovra che ora è all’esame del Parlamento.

Gli affitti brevi

Gli affitti brevi sono disciplinati dall’art.4 del DL 50/2017. Si intendono per tali i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.

Il decreto citato ha aperto alla possibilità di applicare la cedolare secca al 21% anche nei casi in cui oltre alla messa a disposizione dell’immobile, il locatore metta nella disponibilità del locatario anche servizi quali: la fornitura della biancheria; la pulizia dei locali; le utenze, wi-fi; aria condizionata.

Non sono invece ammessi servizi di: preparazione della colazione, somministrazione di pasti, messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti.

Laddove la locazione è effettuata per il tramite di un portale telematico (ad esempio AIRBNB) o per il tramite di un intermediario immobiliare, questi se incassano il corrispettivo o intervengono nel pagamento, sono tenuti ad effettuare una ritenuta del 21%. Questa ritenuta sarà a titolo di imposta se in dichiarazione il locatore opta per la cedolare secca o a titolo di acconto se opta per la tassazione ordinaria Irpef.

La sublocazione e il comodato

Come ben evidenziato dalla circolare n°24/e 2017 sulle locazioni brevi, la cedolare secca può essere applicata anche in caso di sublocazione o comodato.

Per quanto riguarda la sublocazione, l’applicazione della cedolare secca non modifica la qualificazione reddituale dei proventi derivanti da tale contratto. Proventi che rimangono qualificabili tra i redditi diversi.

Relativamente, invece, alla concessione in godimento dell’immobile da parte del comodatario:

• il comodante resti titolare del reddito fondiario derivante dal possesso dell’immobile oggetto di comodato mentre il comodatario/locatore,
• è titolare del reddito derivante dal contratto di concessione in godimento qualificabile come reddito diverso assimilabile alla sublocazione.

Detto ciò, veniamo alle novità di cui alla Legge di bilancio.

Affitti brevi. Imposta al 26% con franchigia

Il testo inizia del DDL di bilancio 2024 prevede che la tassazione degli affitti brevi passi dal 21% al 26%. Questa novità rende ancora più attuale il confronto tra Irpef e cedolare secca.

L’aumento della tassazione aveva allarmato un po’ tutti. Si tratta di ben 5 punti percentuali di aumento.

Tuttavia, nel testo del DDL di bilancio approdato in Parlamento c’è una grossa novità.

Infatti, il Governo ha deciso di applicare l’aumento al 26% solo per gli affitti aventi ad oggetto l’immobile dal 2° al quarto.

In sostanza se il contribuente mette in affitto due o più immobili, la tassazione al 26% scatta solo dal secondo immobile in poi; il primo immobile in caso di opzione per la cedolare secca rimarrà sempre al 21%.

Perché il limite è stato fissato fino al 4° immobile?

La risposta è abbastanza semplice. Infatti, rimangono in essere le regole in base alle quali chi affitta immobili per periodi brevi è considero imprenditore.

Infatti, il regime delle locazioni brevi è applicabile solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi, l’attività di locazione, da chiunque esercitata, è considerata svolta in forma imprenditoriale.

 Per questo la nuova previsione inserita nel DDL di bilancio fa riferimento agli immobili locati dal 2° al 4°.

Riassumendo…

• Il Governo ha introdotto una franchigia al superamento della quale scatta la tassazione al 26% anziché al 21%;
• l’aumento scatta solo dal secondo al quarto appartamento locato;
• rimangono invariate le regole in base alle quali chi affitta immobili per periodi brevi è considero imprenditore.