Affitti brevi. In alcuni casi il 730 non può essere utilizzato

I redditi derivanti dagli affitti brevi devono essere dichiarati al Fisco.

Nel rispetto di precise condizioni fissate dalla legge, su tali redditi è possibile pagare la cedolare secca al 21%.

In particolare, la cedolare secca è ammessa in opzione solo laddove il contribuente destini a locazione breve non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta.

Tale distinzione fa la differenza nella scelta del modello dichiarativo, 730 o modello Redditi, che deve essere utilizzato dal contribuente per dichiarare i redditi in questione.

Gli affitti brevi

Grazie alle previsioni di cui all’art.4 del D.

L. 50/2017, ai redditi derivanti dalle locazioni di immobili non superiori a 30 giorni, è possibile applicare il regime della cedolare secca.

La cedolare secca si applica anche se la locazione è caratterizzata dalla fornitura di servizi quali oltre alla messa a disposizione dell’immobile: la fornitura della biancheria, la pulizia dei locali, le utenze, wi-fi, aria condizionata.

Ai fini dell’applicazione della cedolare secca non sono invece ammessi servizi quali:

• la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti,
• la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti.

Infatti, tali servizi comporterebbero un livello minimo di organizzazione che mal si sposa con le finalità di un contratto di locazione.

Detto ciò, i contratti di locazione breve sono contratti di locazione di immobili ad uso abitativo che:

• devono essere stipulati tra persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa;
• devono avere ad oggetto immobili abitativi situati in Italia o singole stanze.

Dunque, la locazione deve riguardare unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10 – uffici o studi privati) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc.).

730 o modello Redditi?

Con la legge n°178/2020, Legge di bilancio 2021, il legislatore ha individuato un limite oggettivo superato il quale il regime delle locazioni brevi non può essere applicato.

Nello specifico, dal periodo d’imposta 2021 la cedolare secca può essere applicata solo in caso di destinazione ad affitti brevi di non più di 4 appartamenti per ciascun periodo d’imposta.

Negli altri casi, l’attività di locazione da chiunque esercitata si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’art. 2082 del codice civile. Articolo in base al quale è imprenditore chi esercita professionalmente un’attività economica organizzata al fine della produzione o dello scambio di beni o di servizi.

Dunque, se nel corso del 2021 sono stati destinati ad affitti brevi più di 4 appartamenti, non può essere utilizzato il modello 730-2022, ma va utilizzato il modello REDDITI PF. Queste disposizioni si applicano anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero tramite soggetti che gestiscono portali telematici.

Da qui, prima di scegliere il modello dichiarativo con il quale dichiarare i redditi bisogna verificare se la locazione è attività d’impresa o meno.

Anche le istruzioni di compilazione del 730 nonchè le faq sul 730 precompilato sono abbastanza chiare:

Se hai destinato a locazione breve, nel corso del 2021, più di 4 appartamenti non potrai dichiarare il relativo reddito utilizzando il modello 730 ma dovrai utilizzare il modello Redditi PF.

Non rimane che attenersi a tali indicazioni.