Andrea Amantea
Nel 730 precompilato trovano posto anche i redditi conseguiti nel 2023 derivanti dall’affitto per brevi periodi tra loro intervallati, di immobili di proprietà o comunque a disposizione del locatore. Dunque, facciamo riferimento ai c.d. affitti brevi. Se gli affitti sono stati conclusi dal locatore senza l’ausilio di un intermediario, i redditi dovranno essere inseriti manualmente nel relativi quadri della dichiarazione.
I redditi da affitti brevi sono tassati con la cedolare secca al 21%. Il contribuente può comunque decidere di optare per la tassazione con l’Irpef.
La convenienza per la tassazione ordinaria o per quella sostitutiva può variare di caso in caso. Infatti, ad esempio si decide di applicare l’Irpef laddove il contribuente abbia delle detrazioni da applicare che andrebbero perse invece optando per la cedolare secca. Infatti sulla cedolare secca non può essere fatta valere alcuna detrazione fiscale o deduzione che sia.
Detto ciò, bisogna prestare particolare attenzione alla verifica e alla compilazione del 730 precompilato. Ciò per evitare che il Fisco possa contestare violazioni nonchè applicare sanzioni.
Gli affitti brevi. Un cenno
Prima di entrare nello specifico delle questione affitti brevi e 730 precompilato, è utile fare un cenno alle peculiarità degli affitti brevi.
Si parla di affitti brevi perchè si ci riferisce a contratti di locazione della durata non superiore a 30 giorni. Per tali contratti è possibile applicare la cedolare secca al 21%.
Rispetto al periodo d’imposta 2023 non trovano applicazione le novità di cui alla L. di bilancio 2024 (L. n°213/2023) che vedono al rialzo la tassazione. Dal 2024, la cedolare secca affitti brevi passa dal 21 al 26%.
A ogni modo, la cedolare secca sugli affitti brevi riguarda le sole unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10 – uffici o studi privati) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc.).
La tassazione agevolata è ammessa anche quando oltre alla messa a disposizione dell’immobile, il locatore mette a disposizione servizi quali:
- la fornitura della biancheria;
- la pulizia dei locali;
- le utenze, wi-fi;
- aria condizionata.
Non sono invece ammessi servizi di: fornitura della colazione, somministrazione di pasti, messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti.
La cedolare si applica anche ai corrispettivi lordi derivanti: dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi.
Anche chi subaffitta l’immobile deve seguire precise regole per gli affitti brevi.
Affitti brevi nel 730 precompilato. Come evitare i controlli del Fisco
Come detto in apertura, se il locatore ha messo in affitto l’immobile tramite un intermediario, ad esempio AIRBNB, troverà i redditi direttamente nel 730 precompilato. Questo perchè dietro c’è una certificazione unica che è stata trasmessa dall’intermediario al Fisco.
E’ lecito chiedersi se il Fisco applica su tali redditi la cedolare secca o l’Irpef.
Ebbene, in un FAQ sulle locazioni brevi nella precompilata, viene chiarito che: il reddito derivante dalle locazioni brevi, comunicato tramite la Certificazione Unica dagli intermediari immobiliari o da coloro che gestiscono un portale telematico, è indicato:
- nel quadro B, come reddito fondiario – se il soggetto che percepisce il canone è il proprietario dell’immobile o il titolare di altro diritto reale (esclusivamente se la locazione ha luogo nel 2023 e, quindi, risulta indicato 2023 nel punto 4 “Anno” della CU)
- nel quadro D, come reddito diverso – se il soggetto che percepisce il corrispettivo è il sublocatore o il comodatario (nella CU è barrata la casella “Locatore non proprietario”).
Detto ciò, poiché nella maggior parte dei casi l’applicazione della cedolare secca è più vantaggiosa per il contribuente, nella dichiarazione precompilata i corrispettivi comunicati sono automaticamente assoggettati a tassazione sostitutiva.
Cosicché, se il contribuente vorrà applicare l’Irpef dovrà modificare la dichiarazione.
A ogni modo, la ritenuta, effettuata dagli intermediari immobiliari, è indicata nel rigo F8.
Se si affitta per più periodi dell’anno
Bisogna porre attenzione anche alla corretta indicazione dei redditi riferiti ai vari contratti di locazione conclusi nel corso dell’anno per lo stesso immobile. O per più immobili.
Nel caso di più “locazioni brevi” relative ad un stesso immobile o a più immobili indicate nella stessa CU o nel caso di più CU- locazioni brevi trasmesse, se il locatore è proprietario dell’immobile (la casella “Locatore non proprietario” non è barrata) gli importi dei corrispettivi indicati nei righi della CU, in cui è indicato 2023 nel punto 4 “Anno”, sono sommati se si riferiscono allo stesso immobile. In particolare, nei casi più semplici (ad esempio nel comune ove si trova l’immobile locato, il locatore non possiede altri immobili), in dichiarazione precompilata l’importo dei corrispettivi è abbinato all’immobile presente nel quadro B del modello 730 o nel quadro RB del modello Redditi.
Nel caso in cui non è possibile tale abbinamento (dato che nella CU potrebbero non essere presenti tutti i dati per identificare in modo univoco l’immobile) è compilato un ulteriore rigo del quadro Redditi dei fabbricati senza compilare le caselle rendita e possesso. La mancanza di tale ultimi dati rende il quadro dei fabbricati non liquidabile.
Il contribuente, al fine di rendere liquidabile il relativo quadro, deve procedere al corretto abbinamento del reddito derivante da locazione breve con l’immobile oggetto di locazione.
Il contribuente può anche decidere di applicare la cedolare secca per un immobile e l’Irpef per l’altro (o gli altri) messi in locazione.
Riassumendo…
- I redditi degli affitti brevi che risultano da CU sono indicati nel 730 precompilato;
- tali redditi sono tassati in automatico con la cedolare secca;
- il contribuente può modificare la tassazione e optare per l’Irpef.
