Andrea Amantea
Cattive notizie in arrivo per chi possiede più case destinate a locazioni turistiche. Infatti, il ministro del turismo Daniela Santanché ha presentato il DDL con il quale il Governo intende regolare nello specifico le locazioni immobiliari a uso abitativo per finalità turistiche.
Il DDL prevede che il privato che destina a locazione breve (singolo contratto della durata non superiore a 30 gg) più di due appartamenti viene automaticamente considerato imprenditore con tutti gli obblighi che ne derivano, apertura partiva iva, adempimenti iva e imposte sui redditi.
A oggi invece il limite oltre il quale si è considerati imprenditori è pari a 4 appartamenti.
Affitti estivi e impresa. Le regole a oggi
La disciplina delle locazioni turistiche è contenuta all’art.4 del DL 50/2017.
Con tale articolo il legislatore consente ai privati di applicare la cedolare secca al 21% ai redditi derivanti dagli affitti brevi.
La tassazione agevolata è ammessa anche nel caso in cui oltre alla messa a disposizione dell’immobile, il locatore mette a disposizione altri servizi. Tra i quali: la fornitura della biancheria; la pulizia dei locali; le utenze, wi-fi. Aria condizionata. Al contrario, servizi quali fornitura della colazione e somministrazione di pasti, messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti, fanno cadere la possibilità di applicare la cedolare secca. Si veda a tal proposito la circolare n°24/E sulle locazioni brevi.
A ogni modo, la locazione breve deve:
- avere una durata non superiore a 30 gg;
- riguardare unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10 – uffici o studi privati) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc.
Circa la durata dei 30 giorni:
Anche nel caso di più contratti stipulati nell’anno tra le stesse parti, occorre considerare ogni singolo contratto, fermo restando tuttavia che se la durata delle locazioni che intervengono nell’anno tra le medesime parti sia complessivamente superiore a 30 giorni devono essere posti in essere gli adempimenti connessi alla registrazione del contratto (cfr. circ. n.12 del 1998).
In merito all’ipotesi che l’Agenzia delle entrate potrebbe contestare il fatto che l’attività di locazione breve sia svolta in forma imprenditoriale, la Legge n°178/2020 ha definito nello specifico i criteri in base ai quali l’attività di locazione “breve” è considerata impresa.
A tal proposito, il regime fiscale degli affitti brevi si applica solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Se si supera tale parametro quantitativo, l’attività di locazione, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale.
Tali indicazioni, si applicano anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare.
Affitti estivi. Con più di due appartamenti si diventa imprenditori (nuovo DDL Santanché)
Il nuovo DDL Santanchè interviene proprio sulle variabili in base alle quali l’attività di locazione turistica è considerata impresa.
Ebbene, il DDL modifica l’articolo 1, comma 595, della legge 30 dicembre 2020, n. 178 sopra citata, prevedendo che se si superano i due appartamenti messi in locazione l’attività di locazione è considerata attività d’impresa.
Dunque se dovesse passare questa novità, la situazione potrebbe complicarsi per molti locatori che verrebbero considerati imprenditori.
Riassumendo…
- A oggi, il regime fiscale degli affitti brevi si applica solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta;
- il DDL Santanchè sulle locazioni turistiche potrebbe modificare il limite, riducendolo da 4 a 2 appartamenti;
- bisognerà attendere il testo finale della legge per capire se la novità entrerà effettivamente in vigore.
