Affitto con riscatto: competenza delle spese condominiali

L’affitto con riscatto, o anche rent to buyè, per natura, una forma ibrida di compravendita che trova terreno fertile nella crisi economica attuale e, non a caso, si sta diffondendo sempre di più dopo la sua introduzione tramite il decreto “Sblocca Italia”. In poche parole questo sistema permette di comprare casa dopo un periodo di affitto convenzionalmente fissato: l’importo del canone di locazione versato viene quindi scalato dalla spesa per l’acquisto immobiliare, al prezzo pattuito al momento della stipula del contratto.

Per quanto riguarda la ripartizione delle spese condominiali tra nudo proprietario e inquilino si richiamano, qualora compatibili, le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007, nonché degli articoli 1012 e 1013 del codice civile ovvero la disciplina dell’usufrutto.

Usufrutto e spese condominiali: le regole per l’affitto con riscatto

Le regole richiamate per il rent to buy nello specifico prevedono:  

• a carico dell’usufruttuario «le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa» (art. 1004 comma 1), nonché «le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione» (comma 2);
• a carico del proprietario le «riparazioni straordinarie», tra le quali, da non intendersi in via tassativa, «quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta» (articolo 1005comma 2).

Affitto con riscatto e riunioni condominiali: chi va convocato e chi vota?

Il condominio non comporta solo spese ovviamente ma anche diritti. In caso di riunione condominale chi bisogna convocare tra proprietario e affittuario? La questione non viene richiamata in tema di usufrutto e quindi il riferimento legislativo è ai commi 6, 7 e 8 dell’articolo 67, disposizioni attuazione del Codice civile. Si può concludere che proprietario e conduttore in rent to buy dovrebbero essere contestualmente destinatari dell’avviso di convocazione per le assemblee di condominio, ma che esclusivamente il conduttore sarebbe intitolato a votare negli affari che concernono l’ordinaria amministrazione, mentre il proprietario avrebbe diritto di voto in tutte le rimanenti delibere.

Il proprietario dell’immobile concesso in rent to buy resta solidalmente obbligato col conduttore per quanto concerne le spese condominiali anche dopo l’esercizio del diritto di acquisto da parte di quest’ultimo, fino al momento in cui non viene trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina la vendita definitiva, in virtù del comma 5 dell’articolo 63, delle Disposizioni attuazione del Codice civile.