Affitto con riscatto: un’occasione non priva di rischi

Il mercato dei mutui in Italia è da tempo al collasso. Nell’ultimo periodo, le richieste di mutui ipotecari sono crollate del 42% su base annua, mentre le erogazioni delle banche del 50%. Molte famiglie rinunciano persino a chiedere un mutuo, in quanto non si considerano con sufficienti garanzie da presentare agli istituti, oppure perché hanno perso il lavoro, non hanno un reddito congruo o stabile o ancora perché attendono una discesa degli spread, che si attestano anche al 4%, annullando il beneficio di un Euribor o un Eurirs ai minimi.

Altre, poi, confidano in un calo dei prezzi immobiliari, ritardandone l’acquisto (Comprare a casa è impossibile a questi prezzi).  

Affitto a riscatto: l’alternativa al mutuo

Tuttavia, che la crisi sia grave lo dimostra anche la crescita nel nostro Paese del fenomeno già diffuso altrove del cosiddetto “rent to buy” o “affitto con riscatto”. Stando a Casa.it, la domanda sarebbe cresciuta negli ultimi mesi del 9% e l’offerta del 13%. Si tratta di una tipologia a metà tra affitto di un immobile e l’acquisto. Infatti, esso consiste in un contratto, con cui una parte loca a un’altra un immobile, concedendo a questa la possibilità di acquistarlo alla fine del periodo pattuito, generalmente di tre anni. In pratica, l’affittuario pagherà un canone mensile, maggiorato rispetto al consueto canone di locazione, in quanto una parte di esso andrà ad essere accantonato, a detrazione del prezzo fissato per l’eventuale acquisto posticipato.  

Affitto con riscatto come funziona

Se alla data prestabilita desidera non esercitare il riscatto, avrà davanti a sé due strade: chiedere la cessazione del contratto e liberare l’immobile, ma sarà necessario un preavviso di almeno sei mesi; oppure, continuare a pagare il canone, proseguendo a restare nell’immobile. Esempio: Tizio affitta casa a Caio, stabilendo che dopo tre anni Caio potrebbe, volendo, riscattare l’immobile per 150 mila euro.

Durante i 36 mesi, Caio s’impegna a versare mensilmente a Tizio un canone di 600 euro, di cui 200 euro servono come accantonamento per l’eventuale acquisto alla scadenza. Quindi, dopo tre anni, se Caio volesse acquistare l’immobile, lo pagherebbe 150.000 – (200×36) = 150.000 – 7.200 = 142.800 euro. Ora, è evidente che il contratto presenta alcuni vantaggi per il potenziale acquirente. In primis, gli consente di bloccare l’acquisto di una casa, anche quando non gode della liquidità necessaria, come nel caso in cui volesse contrarre un mutuo (la banca non copre oltre l’80% del prezzo di acquisto e in questa fase non va oltre la media del 49%). In più, egli sarebbe sgravato nel frattempo dall’assunzione dei tipici oneri a carico del proprietario, come il pagamento dell’IMU o anche le spese di ristrutturazione, etc. Inoltre, in una fase di prezzi in crescita, egli si assicurerebbe l’acquisto a un valore prestabilito, probabilmente anche inferiore a quello medio che sarebbe praticato alla scadenza del periodo.  

Gli svantaggi dell’affitto con riscatto

Attenzione, però, anche agli svantaggi. Il primo riguarda proprio il trend del mercato: siamo sicuri che in una fase come questa, i prezzi delle case tra X anni non saranno scesi? In sostanza, avremmo fatto un buon affare? E secondo: se nel frattempo l’abitazione fosse soggetta a rischi, come il pignoramento, ci ritroveremmo con un contratto non opponibile verso terzi, a meno che non sia stato previsto un obbligo di acquisto, che sarebbe trascrivibile sui registri immobiliari, quindi, opponibile a terzi. Terzo: se alla fine del periodo, il locatario non avrà optato per l’acquisto, egli perderà la parte del canone, relativa al riscatto, in quanto essa non sarà restituita. In sostanza, avrà pagato per X mesi o anni un canone più alto di quello di locazione semplice, senza motivo.

E mediamente siamo a valori di 1,5 volte superiori. In ogni, bisogna sempre fare attenzione a un aspetto essenziale: l’affitto con opzione di riscatto non obbliga all’acquisto. Qualora questi fosse previsto, saremmo dinnanzi a una forma di contratto di acquisto preliminare, ma in questo caso verrebbero meno le facoltà di scelta dell’affittuario-acquirente, alla scadenza del periodo fissato. Ecco, quindi, che l’assistenza di un notaio sembra essenziale, per evitare di siglare un contratto con insidie ignote o di ritrovarsi con un immobile sopravvalutato al momento del riscatto, come nel caso in cui vi sia iscritta un’ipoteca, rispetto alla quale non sarebbe sufficiente per la cancellazione la somma ancora da versare alla data prevista per l’esercizio dell’opzione. Non trattandosi di un contratto standardizzato, è chiaro che le parti potranno disporre come meglio ritengono di alcune sue caratteristiche essenziali, come il periodo oltre il quale scatta la facoltà di esercitare il ricatto. Con ogni evidenza, più esso sarà stato fissato breve, più alta sarà la quota riconosciuta ad accumulo per il riscatto stesso. Il fenomeno è ancora in fase larvale in Italia, avendo preso piede solo parzialmente nel Nord del Paese, come Lombardia, Piemonte, Emilia Romagna, Veneto e Lazio.