Affitto in nero: i rischi per l’inquilino e come denunciare il locatore inadempiente

L’affitto in nero continua purtroppo a spopolare, nonostante gli sforzi del Fisco nella lotta all’evasione. Tra le novità recenti spicca infatti la possibilità che l’inquilino denunci il locatore ottenendo in cambio affitti convenienti, così da scoraggiare proposte non normate da un regolare contratto.

Eppure, nonostante i rischi, capita ancora che il locatore proponga soluzioni più o meno (apparentemente) più convenienti senza contratto o assicuri l’affitto solo dietro con accordi presi a voce, ma i rischi per l’inquilino che accetta di pagare in nero sono moltissimi: oltre a compiere un atto illegale, può vedersi aumentato il canone d’affitto senza alcuna motivazione, può essere vittima di sfratto improvviso e non può far valere i propri diritti in caso di problemi all’immobile.

Esiste solo un modo per evitare tutto ciò: un contratto che assicura protezione a entrambe le parti come previsto dalla legge italiana. Cosa fare in caso di affitto in nero, quando il locatore si rifiuta di registrare il contratto o abbia preso solo accordi verbali senza valore? Questo è tutto ciò che serve sapere all’inquilino per mettersi in regola.

Perché il locatore propone una soluzione illegale e quando andrebbe registrato il contratto

Che lo proponga soltanto o che si tratti di una condizione sine qua non per ottenere l’affitto, l’affitto in nero è un trucchetto del locatore per non pagare le tasse sui guadagni ottenuti con il canone mensile. Così facendo, infatti, elude l’Agenzia delle Entrate in modo illegale.

La legge prevede infatti che il contratto, firmato dall’inquilino, venga registrato dal locatore entro 30 giorni dalla data della stipula (o della sua decorrenza se anteriore). L’affittuario è anche obbligato ad avvisare l’inquilino dell’avvenuta registrazione entro 60 giorni dalla stessa. Le conseguenze di una mancata registrazione, però, possono ricadere sull’inquilino perché ha a sua volta il dovere di verificare che la procedura venga effettuata correttamente e secondo le giuste tempistiche.

La registrazione avviene in due modi:

• ancora in forma cartacea andando di persona all’Agenzia delle Entrate;
• telematicamente attraverso il portale fisconoline o entratel o, ancora, tramite intermediari abilitati.

Affitto è in nero: quando è considerato tale

Possiamo parlare di affitto è in nero quando:

• il contratto è stipulato solo a voce e il locatore non mette per iscritto alcuna clausola o costo per l’inquilino;
• quando, nonostante il contratto sia stato scritto e firmato, non viene registrato entro i termini stabiliti per legge.

La distinzione prosegue ulteriormente in due tipologie di affitto in nero:

• totale, quando il contratto non è mai stato registrato e quindi per l’Agenzia delle Entrate risulta inesistente;
• parziale, quando il contratto viene registrato a termini di legge, ma il locatore richiede all’inquilino somme superiori a quelle indicate sul documento ufficiale.

Le conseguenze dell’affitto in nero per il proprietario e per l’inquilino

Il proprietario dell’immobile, se denunciato dall’inquilino per inadempienza, dovrà affrontare le seguenti conseguenze:

• pagherà metà delle sanzioni legate alla registrazione ritardata;
• dovrà farsi carico delle conseguenze fiscali e pagare le sanzioni legate ai guadagni non dichiarati. Queste ultime vanno dal 60% al 120% di quanto non pagato di tasse in base ai guadagni non dichiarati, ma schizzano tra il 90% e il 180% quando viene registrato il contratto, ma il canone dichiarato è inferiore a quello richiesto;
• rischia di non ricevere l’affitto dall’inquilino e di dovergli rimborsare tutti quelli versati precedentemente perché il contratto può considerarsi nullo.

L’inquilino che denuncia (anche anonimamente) rischia sensazioni meno gravi, ma comunque può essere ritenuto responsabile di evasione fiscale e dovrà pagare metà delle sanzioni relative alla registrazione ritardata. Avrà però un vantaggio: il diritto a ottenere un contratto di locazione regolare a un prezzo conveniente nella modalità 4X4, rinnovabile per altri 4 anni.

Come denunciare un affitto in nero

Affrontare la situazione è semplice perché la denuncia può essere fatta da chiunque (anche dai vicini di casa, ad esempio) e in forma anonima in due modalità:

• di persona agli uffici dell’Agenzia delle Entrate;
• presso la Guardia di Finanza.

Nel caso in cui l’inquilino stesso denunci, deve per prima cosa verificare se effettivamente se il contratto esiste o meno fornendo il proprio codice fiscale all’Agenzia delle Entrate. Nel caso in cui non risultasse, può registrarlo sul posto anche all’insaputa del proprietario e dovrà pagare le sanzioni per la ritardata registrazione.

Per procedere con la denuncia verranno richieste prove che l’inquilino viva nell’immobile come:

• bollette pagate;
• ricevute del pagamento del canone di locazione in qualsiasi forma.