Pasquale Pirone
Il concetto di “prima casa” è quello legato verificarsi di determinate condizioni cui ne consegue l’applicazione di determinate agevolazioni fiscali, come ad esempio l’applicazione dell’imposta di registro con aliquota ridotta del 2% in caso di acquisto.
L’agevolazione prima casa: i requisiti per averla
Stiamo parlando delle c.d. “agevolazioni prima casa” le quali trovano applicazione al ricorrere (congiuntamente) dei seguenti requisiti:
- l’immobile che si acquista non deve appartenere alle categorie catastali di lusso (quindi non devono essere A/1, A/8 ed A/9)
- l’immobile che si acquista deve essere situato nel comune in cui l’acquirente ha la propria residenza oppure ve la stabilisce entro 18 mesi dall’acquisto o nel comune dove svolge la sua attività lavorativa
- il compratore non deve essere titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile
- l’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo.
Ad ogni modo è previsto che il beneficio prima casa è ammesso anche nel caso in cui chi acquista l’immobile, in quel momento, è già possessore di altro immobile acquistato anch’esso con la stessa agevolazione ma procede a vendere quest’ultimo entro 1 anno dall’atto di acquisto della nuova casa.
Laddove ciò non sia fatto, si decade dall’agevolazione, con conseguente applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, della sanzione pari al 30% delle stesse imposte e degli interessi.
La tassazione di favore, inoltre, spetta, limitatamente alle imposte ipotecaria e catastale, anche nel caso in cui si acquisti la “prima casa” per donazione o per successione mortis causa.
Agevolazione prima casa per l’immobile in costruzione
L’agevolazione si applica anche nel caso in cui l’immobile oggetto del trasferimento è in corso di costruzione, purché abbia caratteristiche dell’abitazione non di lusso.
Si tratta di immobili in costruzione che, ultimati, siano riconducibili ad una categoria catastale diversa da A/1, A/8, A/9 (quindi da A/2 ad A/7).
Tuttavia, poiché la norma agevolativa non prevedeva un termine per l’ultimazione dei lavori di costruzione, è stato chiarito (vedi Risposta n. 39/E del 2021) che al fine di conservare il beneficio, il contribuente deve dimostrare l’ultimazione dei lavori entro tre anni dalla registrazione dell’atto di acquisto. Questo termine è stato fatto coincidere con il termine di decadenza per l’accertamento dell’imposta di registro.
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