Agevolazione prima casa, ok al secondo acquisto con accorpamento

Tra i requisiti necessari per avere l’agevolazione prima casa è richiesto che l’acquirente, al momento della compravendita, non sia titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile. Inoltre, è anche richiesto che lo stesso acquirente non sia titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo.

Un caso particolare è quello in cui un soggetto acquisti una casa con l’agevolazione e successivamente acquista una casa contigua a questa procedendo all’accorpamento dei due immobili. In tale ipotesi, ci si chiede se su questo secondo acquisto il contribuente possa avere nuovamente l’agevolazione nonostante sia già proprietario della casa già acquistata in precedenza con gli stessi benefici.

I vantaggi dell’agevolazione prima casa

Godere dell’agevolazione prima casa significa, per chi acquista, pagare alla compravendita imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinarie. In dettaglio, con questi benefici, l’acquirente paga i tributi nelle seguenti misure:

• in caso di acquisto non soggetto ad IVA
  • imposta di registro pari al 2% (invece che 9%) del valore dell’immobile (con importo minimo di 1.000 euro)
  • imposta ipotecaria ed imposta catastale, pari a 50 euro ciascuna
• in caso di acquisto soggetto ad IVA
  • imposta di registro, ipotecaria e catastale, pari a 200 euro ciascuna
  • IVA al 4% (invece che al 10%).

Le condizioni da rispettare

L’applicazione dell’agevolazione prima casa non è automatica. È necessario che siano soddisfatti tutti i requisiti di cui alla nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al DPR n. 131/1986.

Innanzitutto è richiesto che la casa acquistata non appartenga a categoria catastale di lusso.

Quindi, deve essere di categoria catastale diversa da A/1, A/8 e A/9. È altresì necessario che in capo all’acquirente siano soddisfatte tutte le seguenti ulteriori condizioni (da dichiarare nell’atto di compravendita):

• l’immobile oggetto dell’acquisto deve essere situato nel comune in cui l’acquirente ha la propria residenza oppure ve la stabilisce entro 18 mesi dall’acquisto o nel comune dove svolge la sua attività lavorativa
• il compratore non deve essere titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile
• l’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni in commento.

Si ha diritto all’agevolazione anche nel caso in cui, al momento dell’acquisto, l’acquirente risulta già proprietario di altro immobile acquistato anch’esso con agevolazione prima casa ma proceda a vendere quest’ultimo entro 1 anno dall’atto di acquisto della nuova casa.

Agevolazione prima casa, l’accorpamento degli immobili

Detto ciò e venendo al caso dell’accorpamento esposto in premessa, giungono in soccorso i documenti di prassi emanati nel tempo dall’Amministrazione finanziaria.

Quando un soggetto acquista un immobile con agevolazione prima casa e successivamente ne acquista un altro confinante con conseguente accorpamento dei due, a primo impatto ci verrebbe da dire che sul secondo acquisto tale contribuente non potrebbe avere nuovamente agevolazione prima casa.

Ciò in quanto non sarebbero rispettati i requisiti di cui al 2) e 3) del paragrafo precedente. Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate, nella Circolare n. 31/E del 2010 ha chiarito diversamente, ritenendo che i benefici prima casa sono riconosciuti

nell’ipotesi di acquisto di alloggio da accorpare a quello contiguo, già di proprietà, in modo da costituire un’unica unità abitativa.

In tal caso la dichiarazione di non essere titolare di diritti reali su altra casa di abitazione nel territorio del Comune, dovrà intendersi riferita ad immobili diversi da quello da ampliare.

Il principio è stato ribadito in altra risoluzione di chiarimento sull’agevolazione prima (Risoluzione n. 154/E del 2017).

Riassumendo

• i requisiti per avere agevolazione prima casa permettono di godere di imposte inferiori all’atto dell’acquisto
• tra le condizioni richieste è necessario che
  • il compratore non deve essere titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile
  • l’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni in commento
• in caso di acquisto di un immobile con agevolazione prima casa e successivo acquisto di altra casa confinante è possibile avere nuovamente i benefici su questa seconda casa purché si proceda all’accorpamento con la prima (Circolare Agenzia Entrate n. 31/E/2010 e Risoluzione Agenzia Entrate n. 154/E/2023).