Agevolazioni 1° casa: perdita in caso di vendita parziale dell’immobile

Le agevolazioni prima casa decadono anche in seguito alla vendita di una quota o parte dell’immobile agevolato entro il quinquennio successivo all’acquisto. La decadenza dell’agevolazione opera per la quota o porzione di immobile ceduta.

Si arriva a tale conclusione sulla base dei chiarimenti di prassi forniti dall’Agenzia delle entrate nel corso del tempo. Nello specifico, il riferimento è alla risoluzione n° 31/e del 2006.

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Le agevolazioni prima casa

Le agevolazioni 1° casa sono regolate dalla nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata dal DPR n°131/86 (testo unico imposta di registro, TUR).

Difatti, in tal modo sono disciplinate le condizioni di accesso alle agevolazioni prima casa, con esclusione di case di abitazione di categoria catastale A1, A8 e A9 (abitazioni di lusso). Alle  condizioni indicate nella Tariffa, si applicano; l’imposta di registro al 2%, l’imposta ipotecaria e catastale in misura fissa di 50 euro. Se, invece, si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva, le imposte da versare con i benefici “prima casa” sono: Iva ridotta al 4% (invece che 10%), imposta di registro fissa di 200 euro; imposta ipotecaria fissa di 200 euro; imposta catastale fissa di 200 euro.

Le agevolazioni si applicano per i trasferimenti e la costituzione di diritti reali di godimento che hanno per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9 (case di lusso).

Le condizioni per accedere alle agevolazioni prima casa

Le agevolazioni 1° casa si applicano al ricorrere delle segui condizioni:

• l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza ove la stabilisce entro 18 mesi dall’acquisto o nel Comune dove svolge la sua attività;
• il compratore non deve essere titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile;
• l’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni in parola.

Ad ogni modo, si applicano le agevolazioni 1° casa anche se l’acquirente possiede già un immobile acquistato fruendo della stessa agevolazione, se quest’ultimo immobile è alienato entro un anno dall’atto (comma 4-bis dello stesso articolo 1 della Tariffa).

Se il contribuente non vende entro questo periodo l’appartamento già in suo possesso, incorre nella decadenza dell’agevolazione utilizzata per il nuovo acquisto. Con conseguente applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria. Si applica anche la sanzione pari al 30% delle stesse imposte e degli interessi.

La sospensione della decorrenza dei termini

In considerazione della pandemia da covid-19 e delle varie restrizioni imposte dai decreti emergenziali che si sono susseguiti nel corso dell’anno, il Governo è intervenuto sulla decadenza dei termini entro i quali porre in essere gli adempimenti per non perdere le agevolazioni 1° casa. A tal proposito, l’art.24 del d.L. 23/2020, decreto Liquidità, considerando anche le successive modifiche, ha disposto: la sospensione dal 23 febbraio al 31 dicembre 2021 dei termini entro i quali effettuare gli adempimenti necessari per mantenere le agevolazioni 1° casa o per usufruire del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa. Pertanto, i termini entro i quali bisogna porre in essere gli adempimenti necessari per non perdere le agevolazioni prima casa riprenderanno/inizieranno a decorrere dal 1° gennaio 2022.

Si veda a tal proposito il nostro approfondimento Decadenza agevolazioni 1° casa: termini sospesi fino al 31 dicembre 2021.

Termini decadenziali interessati dalla sospensione

In base a quanto riportato nella circolare, Agenzia delle entrate, n°9/E 2020, la sospensione opera per i seguenti termini:

• i 18 mesi dall’acquisto della prima casa entro i quali il contribuente deve trasferire la residenza nel comune della nuova abitazione;
• il termine di un anno entro il quale il contribuente che ha trasferito l’immobile acquistato con i benefici “prima casa” nei cinque anni successivi alla stipula dell’atto di acquisto, deve comprare un altro immobile da destinare a propria abitazione principale;
• il termine di un anno entro il quale il contribuente che ha acquistato un’abitazione principale, deve procedere alla vendita della casa ancora in suo possesso, purché quest’ultima sia stata a sua volta acquistata usufruendo dei benefici “prima casa”.

La sospensione opera anche in riferimento al termine dei 12 mesi entro i quali è necessario procedere all’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici “prima casa”.

Termine stabilito per il riacquisto di altra casa di abitazione al fine del riconoscimento, in relazione a quest’ultimo acquisto, di un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’Iva corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato. Il riferimento è all’art.7 della Legge 448/1998.

La perdita delle agevolazioni 1° casa

Il comma 4, nota II- bis, posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al TUR, dispone la decadenza dall’agevolazione “prima casa” in caso di vendita dell’immobile prima del decorso del termine di cinque anni dall’acquisto o di dichiarazioni mendaci.

In tale caso, sono dovute: le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonche’ una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte.

Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Le agevolazioni 1° casa in caso di frazionamento dell’immobile

Le agevolazioni 1° casa possono essere perdute ossia devono essere restituite anche in caso di vendita di una sola quota dell’immobile, in seguito a frazionamento.

Ciò è stato confermato dall’Agenzia delle entrate con la risoluzione n° 31/E del 2006. In tale documento di prassi è stato specificato che:

così come il regime di favore trova applicazione anche con riferimento all’acquisto di una quota di abitazione (cfr. circolare n. 19 dell’1 marzo 2001, paragrafo 2.2.3), allo stesso modo deve ritenersi che la vendita di una quota o di una parte di essa determini la decadenza per la quota o porzione di immobile ceduta.

Attenzione, al termine di monitoraggio quinquennale, non si applica la sospensione dei termini di cui al D.L. Liquidità.

Infatti, la sospensione dei termini in esame non si applica:

• al termine quinquennale entro il quale, la cessione dell’immobile preso con le agevolazioni 1° casa, determina la decadenza delle stesse agevolazioni (comma 4,nota 2-bis). Ciò in quanto prevedere la sospensione di questo termine non si rispetterebbe la ratio della sospensione che è quella di favorire il contribuente “in considerazione delle difficoltà nella conclusione delle compravendite immobiliari e negli spostamenti delle persone dovute all’emergenza epidemiologica”(circolare 9/E 2020);
• al termine di 3 anni per terminare i lavori per l’immobile in costruzione per il quale si intende mantenere le agevolazioni 1° casa (Interpello 39/2021);
• il termine di un anno entro il quale adibire ad abitazione principale l’immobile acquistato al fine di ottenere la detrazione del 19% per gli interessi pagati sui mutui ipotecari per l’acquisto dell’abitazione principale (salvo causa di forza maggiore quali divieti e i blocchi negli spostamenti delle persone imposte dai vari DPCM legati all’emergenza covid-19.

Su tale ultimo punto si veda  la risposta, Agenzia delle entrate, n°6/2021.