Pasquale Pirone
Non può avere “agevolazione prima casa” chi, al momento dell’acquisto di una seconda casa, risulta essere proprietario di altro immobile già acquistato con la predetta agevolazione. Anche se adibita a uso promiscuo (abitazione più svolgimento attività professionale).
Lo ha stabilito la Cassazione con l’ordinanza n. 30585 del 3 novembre 2023. Un provvedimento che potrebbe certamente adesso generare dei precedenti.
L’agevolazione prima casa
L’agevolazione prima casa, ricordiamo, si concretizza nel pagamento di imposte di registro, ipotecarie e catastali (anche dell’IVA) in misura ridotta rispetto a quelle ordinariamente dovute quando si acquista casa.
Per avere il beneficio è necessario che siano rispettati una serie di requisiti (vedi paragrafo successivo). Se rispettati, si pagheranno i seguenti tributi ridotti:
- se trattasi di acquisto non soggetto a IVA
- imposta di registro pari al 2% (invece che 9%) del valore dell’immobile (con importo minimo di 1.000 euro)
- imposta ipotecaria e imposta catastale, pari a 50 euro ciascuna;
- se trattasi di acquisto soggetto a IVA
- imposta di registro, ipotecaria e catastale, pari a 200 euro ciascuna
- IVA al 4% (invece che al 10%).
Trovi qui la differenza di definizione tra prima casa e abitazione principale, su cui spesso si fa confusione e che potrebbero non essere la stessa cosa.
Chi può avere i benefici (requisiti)
Le agevolazioni prima casa spettano solo laddove, in capo all’acquirente, risultino soddisfatte tutte le condizioni indicate nella nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al DPR n. 131/1986, ossia:
- l’immobile che si acquista non deve appartenere alle categorie catastali di lusso (quindi non devono essere A/1, A/8 ed A/9);
- l’immobile che si acquista deve essere situato nel comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. Oppure ve la stabilisce entro 18 mesi dall’acquisto. O l’immobile si trova nel comune dove svolge la sua attività lavorativa;
- il compratore non deve essere titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile;
- l’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo.
L’agevolazione prima casa non è preclusa se chi acquista l’immobile, in quel momento, possiede già altro immobile abitativo.
La tassazione di favore, inoltre, spetta, limitatamente alle imposte ipotecaria e catastale. Anche nel caso in cui si acquisti la “prima casa” per donazione o per successione mortis causa.
Secondo acquisto, per l’agevolazione prima casa vale l’uso effettivo
Tra i requisiti per avere agevolazione prima casa è richiesto, quindi, che l’acquirente, non deve essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo.
Per i giudici di Cassazione, l’idoneità della casa di abitazione già posseduta, che preclude l’accesso all’agevolazione per un nuovo acquisto, deve essere valutata sia in merito all’effettiva abitabilità sia in riferimento alle sue dimensioni o caratteristiche qualitative. Pertanto, dicono i giudici, ciò che vale con riferimento al requisito di non possedere “altra casa di abitazione” sul territorio nazionale già acquistata con i benefici, è:
come quell’immobile è qualificato in catasto anche se poi non è “effettivamente” destinato ad abitazione ma ad altro uso.
Pertanto, gli ermellini hanno ritenuto non applicabile l’agevolazione prima casa laddove l’acquirente sia già proprietario di altra casa acquistata con gli stessi benefici. Anche se tale ultima casa effettivamente non è destinata a uso abitativo ma all’esercizio della propria attività professionale o altra attività.
L’unica strada percorribile per avere le agevolazioni sul secondo acquisto, dunque, è vendere il primo acquisto entro 1 anno dall’atto di acquisto della nuova casa.
Riassumendo…
- i requisiti agevolazione prima casa sono quelli indicati nella nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al DPR n. 131/1986
- tra le condizioni è chiesto che l’acquirente non deve essere proprietario di altra casa acquistata in precedenza con le stesse agevolazioni, salvo il caso in cui la vende entro 1 anno dall’acquisto
- in merito al predetto requisito ciò che vale è come l’immobile è qualificato al catasto anche se poi effettivamente è destinato ad uso diverso da quello abitativo (Cassazione Ordinanza n. 30585/2023).
