Pasquale Pirone
L’agevolazione prima casa finisce ancora sotto la lente dei giudici. Questa volta la diatriba riguarda la responsabilità solidale tra acquirente e venditore laddove, post applicazione del beneficio, l’Amministrazione finanziaria provveda al recupero per decadenza. Una decadenza causata dall’accertamento della mancanza di requisiti.
Ricordiamo che l’agevolazione si concretizza nell’applicazione delle imposte dovute in sede di acquisto della casa. Un’agevolazione applicabile solo laddove in capo all’acquirente siano soddisfatti tutti i requisiti di cui alla nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al DPR n.
Agevolazione prima casa: imposte ridotte
Andando nel dettaglio del beneficio, l’agevolazione prima casa permette l’applicazione delle seguenti aliquote d’imposta agevolate:
- se trattasi di acquisto non soggetto a IVA
- imposta di registro pari al 2% (invece che 9%) del valore dell’immobile (con importo minimo di 1.000 euro)
- imposta ipotecaria ed imposta catastale, pari a 50 euro ciascuna
- se trattasi di acquisto soggetto a IVA
- imposta di registro, ipotecaria e catastale, pari a 200 euro ciascuna
- IVA al 4% (invece che al 10%).
Dunque, un risparmio per chi acquista.
L’immobile non deve essere di lusso
Come detto, ai fini del beneficio è richiesto il rispetto di una serie di requisiti specificamente individuati dalla legge. Il primo requisito necessario è che l’immobile che si sta acquistando NON sia di categoria categorie catastali di lusso. Sono di lusso, le categorie A/1, A/8 ed A/9.
È poi necessario che in capo all’acquirente siano soddisfatte tutte le seguenti ulteriori condizioni:
- l’immobile che si acquista deve essere situato nel comune in cui l’acquirente ha la propria residenza oppure ve la stabilisce entro 18 mesi dall’acquisto o nel comune dove svolge la sua attività lavorativa;
- il compratore non deve essere titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile;
- l’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni in esame.
Il beneficio si ha anche laddove, al momento dell’acquisto, l’acquirente sia già possessore di altro immobile acquistato anch’esso con la stessa agevolazione ma proceda a vendere quest’ultimo entro 1 anno dall’atto di acquisto della nuova casa.
La Cassazione stabilisce la responsabilità in solido
I requisiti agevolazione prima casa devono essere dichiarati nell’atto di compravendita. Laddove successivamente, l’Agenzia Entrate dovesse accertare la non sussistenza di detti requisiti, farà decadere l’acquirente dall’agevolazione, con conseguente applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, della sanzione pari al 30% delle stesse imposte e degli interessi.
Come visto, tutti i requisiti devono essere soddisfatti in capo all’acquirente. È lui che nell’atto di acquisto deve dichiararne il possesso. Requisiti di cui il venditore non può esserne a conoscenza, tranne che la categoria catastale dell’immobile che sta cedendo.
Categoria catastale che deve essere diversa da A/1, A/8 e A/9. E proprio su questo punto i giudici della Corte di Cassazione sono intervenuti con l’Ordinanza n. 33703 del 4 dicembre 2023. Il provvedimento ha sancito la responsabilità in solido tra acquirente e venditore laddove, dopo l’applicazione del beneficio prima casa, l’Agenzia Entrate accerti la non spettanza in quanto l’immobile oggetto di cessione è di categoria di lusso.
In tal caso, secondo gli ermellini, la responsabilità in solido anche del venditore è giustificata dal fatto che si tratta di una circostanza non imputabile esclusivamente al solo acquirente.
È la seconda recente ordinanza che interessa il beneficio in commento, dopo quella sull’applicazione agevolazione prima casa immobile uso promiscuo.
Riassumendo…
- l’agevolazione prima casa richiede il rispetto di alcuni requisiti in capo all’acquirente
- trai requisiti è previsto che l’immobile oggetto di acquisto non sia di categoria catastale di lusso
- la Corte di Cassazione ha stabilito la responsabilità in solido tra acquirente e venditore laddove sia accertata la mancanza del requisito riferito alla categoria catastale.
