Pasquale Pirone
Ancora chiarimenti da parte dell’Agenzia delle Entrate in merito all’agevolazione prima casa ed in particolare in merito alla decadenza dal beneficio.
Il concetto di “prima casa”, ricordiamo è quello legato verificarsi di determinate condizioni cui ne consegue l’applicazione di determinate agevolazioni fiscali, come ad esempio l’applicazione dell’imposta di registro con aliquota ridotta del 2% in caso di acquisto. In dettaglio, i benefici “prima casa” spettano al ricorrere (congiuntamente) dei seguenti requisiti:
- l’immobile che si acquista non deve appartenere alle categorie catastali di lusso (quindi non devono essere A/1, A/8 ed A/9);
- l’immobile che si acquista deve essere situato nel comune in cui l’acquirente ha la propria residenza oppure ve la stabilisce entro 18 mesi dall’acquisto o nel comune dove svolge la sua attività lavorativa
- il compratore non deve essere titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile
- l’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo.
La decadenza dall’agevolazione prima casa: la vendita entro un anno dal nuovo acquisto
Il legislatore, comunque, prevede che l’agevolazione è ammessa anche nel caso in cui chi acquista l’immobile, in quel momento, è già possessore di altro immobile acquistato anch’esso con la stessa agevolazione ma procede a cedere (anche con donazione) quest’ultimo entro 1 anno dall’atto di acquisto della nuova casa.
Laddove ciò non sia fatto, si decade dall’agevolazione, con conseguente applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, della sanzione pari al 30% delle stesse imposte e degli interessi.
Risoluzione della donazione per mutuo consenso: si decade dal beneficio prima casa?
Proprio con riferimento a ciò, è stato domandato all’Agenzia delle Entrate, se l’impegno a cedere entro un anno dall’atto la prima casa “agevolata”, assunto in sede di acquisto di un’altra abitazione, si considera disatteso se, una volta donato il primo immobile, succede che lo stesso atto di donazione è successivamente oggetto di risoluzione per mutuo consenso (e, quindi, la cessione entro l’anno non va a buon fine).
Per l’Amministrazione finanziaria (Risposta n. 77/E del 2021), il contribuente non decade dall’agevolazione in quanto questi ha correttamente alienato il primo immobile entro un anno dal secondo acquisto, ed in quanto la risoluzione per “mutuo consenso” non rientra fra le ipotesi di decadenza disciplinate dalla norma.
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