Agevolazione prima casa: si perde senza il trasferimento della residenza

Agevolazione prima casa negata al contribuente che, entro i 18 mesi dall’acquisto della prima casa da adibire ad abitazione principale, non stabilisce la residenza nel comune in cui è ubicato l’immobile. A confermare quanto afferma legge  è una recente pronuncia della Suprema corte di Cassazione, la sentenza numero 17597/12 del 12 ottobre scorso.

 Agevolazione prima casa: in cosa consiste

 Il caso origina dal ricorso di un contribuente che, in seguito a problemi burocratici, non aveva trasferito nel termine di 18 mesi, la propria residenza nel comune in cui sorgeva l’immobile acquistato come prima casa.

E’ bene a questo punto ricordare che l’agevolazione per l’acquisto della prima casa si differenzia a seconda che l’immobile sia acquistato da un privato o da un’impresa. Le agevolazioni prima casa si concentrano per lo più nel pagare imposte in misura ridotta. Se infatti  l’acquisto della prima casa avviene da una ditta specializzata, come agevolazioni prima casa si avrà l’Iva ridotta al 4%, anziché al 10 e il pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 168 euro ciascuna. Diverso il discorso se la prima casa viene acquistata da un privato. In tal caso abbiamo il pagamento dell’imposta di registro con aliquota ridotta al 3% anziché al 7%, nonché il pagamento dell’imposta ipotecaria in misura fissa pari ad euro 168, così come l’imposta catastale.

Agevolazione prima casa: i requisiti da rispettare

 Ovviamente per fruire delle agevolazioni prima casa, occorre rispettare una serie di condizioni  sia oggettive, in relazione quindi all’immobile da acquistare, sia soggettive, in riferimento al soeggetto acquirente. Così nel primo caso, l’immobile deve essere una casa di abitazione, catastalmente rientrante tra le categorie A/1 e A/11- non definibile “di lusso”  e l’immobile da acquistare deve trovarsi nel Comune ove l’acquirente ha la residenza (o si impegni a stabilirla entro 18 mesi dall’acquisto) oppure, in alternativa, nel Comune ove l’acquirente svolge la propria attività lavorativa.

In relazione invece all’acquirente, questi  non deve essere titolare (sia in modo esclusivo che in comunione con il coniuge) di nessun diritto di proprietà, usufrutto, uso, abitazione su un’altra casa posta nel Comune in cui ha intenzione di effettuare l’acquisto.

La sentenza della Cassazione

Nella pronuncia del 12 ottobre scorso, la Cassazione ricorda che l’agevolazione prima casa, ai sensi dell’art. 1, Nota II Bis della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/86, compete se l’immobile è ubicato nel comune in cui l’acquirente “ha” la propria residenza o ve la “stabilisca” entro diciotto mesi dalla data dell’acquisto ovvero se l’immobile è ubicato nel comune in cui l’acquirente “svolge” la propria attività.  Se non avviene questo trasferimento nel tempo indicato, si decade dall’agevolazione prima casa.

 Mancato trasferimento residenza per causa di forza maggiore

 A tutto ciò è prevista un’eccezione, infatti il mancato trasferimento della residenza è giustificato solo da una causa di “forza maggiore”, ossia dal verificarsi di un evento oggettivo, non prevedibile, tale da non poter essere evitato e non imputabile alla parte obbligata. A riguardo, l’Agenzia delle Entrate ha avuto modo di precisare che la causa di forza maggiore deve realizzarsi quando il termine (18 mesi) per dimostrare il possesso dei requisiti è ancora pendente e tale momento deve essere successivo a quello in cui è stato registrato l’atto di acquisto. Inoltre l’avvenimento che impedisce il cambio di residenza non deve rientrare nella sfera soggettiva della parte acquirente e non deve essere conoscibile da questi al momento del rogito, altrimenti la dichiarazione resa è mendace sin dall’inizio.

 

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