Agevolazioni prima casa. Con l’usufrutto addio allo sconto

Il contribuente che vende l’immobile prima casa entro cinque anni dall’acquisto perde le agevolazioni anche laddove rileva l’usufrutto di altro immobile da destinare a propria abitazione principale.

Nei fatti, la possibilità di mantenere le agevolazioni prima casa nonostante si vende l’immobile richiede l’acquisto del diritto di proprietà un altro immobile da destinare ad abitazione principale. L’acquisto di un diritto reale di godimento come l’usufrutto invece non permette di mantenere lo sconto fiscale.

L’Agenzia delle entrate si è espressa in tal senso con la risposta n° 192/2024.

Le agevolazioni prima casa

Le agevolazioni per l’acquisto della  prima casa sono contenute alla nota II-bis, all’articolo 1 della Tariffa, parte I, allegata al Dpr n. 131/1986).

In applicazione delle agevolazioni prima casa ordinarie, se la vendita non è soggetta a Iva, il contribuente versa:

• imposta di registro al 2% (anziché 9%) con un minimo di 1.000 euro;
• imposta ipotecaria e catastale pari a 50 euro.

Non è dovuta l’imposta di bollo.

In caso di trasferimento soggetto ad Iva invece, il contribuente paga le imposte di registro, ipotecaria e catastale, ciascuna nella misura fissa di 200 euro. Oltre all’imposta di bollo per 230 euro.

La vendita dell’immobile entro cinque anni dal suo acquisto fa perdere le agevolazioni per la prima casa.

Agevolazioni prima casa. Con l’usufrutto addio allo sconto?

Con la risposta n°192/2024 sulle agevolazioni 1° casa, l’Agenzia delle entrate ha analizzato il caso di un contribuente che ha venduto prima del decorso dei 5 anni l’immobile acquistato in precedenza con le agevolazioni citate.

Secondo il contribuente l’acquisizione entro un anno dalla vendita del primo immobile dell’usufrutto totale a titolo oneroso di un’altra casa da destinare a propria residenza e abitazione principale gli consentirebbe di mantenere lo sconto fiscale.

A suo dire potrebbe sfruttare anche il credito d’imposta previsto per il riacquisto della prima casa.

 Tuttavia l’Agenzia delle entrate è di tutt’altro parere.

Infatti, la norma dispone che la perdita dei benefici non avviene solo quando il contribuente, entro un anno dall’alienazione effettuata prima del decorso del quinquennio, proceda “all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale”, anche a titolo gratuito (risoluzione n. 49/2015): tale condizione si realizza soltanto con l’acquisto del diritto di piena proprietà dell’immobile e non con quello del diritto di usufrutto o di abitazione sullo stesso.

Anche la Corte Costituzionale  ordinanza n. 46/2009, e la Cassazione, con varie pronunce, tra le quali l’ordinanza n. 11221/2020, hanno affermato che la norma che permetterebbe di non perdere le agevolazioni prima casa richiede l’acquisto di un altro immobile da destinarsi ad abitazione principale.

Condizione che non è da ritenersi rispettata in ipotesi di acquisto di diritti reali di godimento sul bene quali usufrutto e abitazione.

Dunque, per ”acquisto” si deve intendere l’acquisizione del diritto di proprietà dell’abitazione e non del diritto reale di godimento (di abitazione/ usufrutto).

Precluso anche il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa

Pertanto, il contribuente perderà i benefici prima casa sul primo immobile e non avrà diritto al credito d’imposta per il riacquisto della prima casa. Infatti come precisato con la circolare n. 38/2005,  il credito d’imposta in argomento non spetta, tra l’altro,

se il contribuente è decaduto dall’agevolazione prima casa in relazione al precedente acquisto, in quanto ciò comporta automaticamente, oltre al recupero delle imposte ordinarie e delle sanzioni, anche il recupero del credito eventualmente fruito.

Le agevolazioni 1° casa si perdono anche con la vendita parziale dell’immobile.

Fermo restando la perdita delle agevolazioni prima casa sul primo acquisto e l’inapplicabilità del credito d’imposta per il riacquisto, il contribuente potrà richiedere ex novo  l’agevolazione ”prima casa”.

Ciò vale per lo stipulando atto di acquisto del diritto di abitazione/usufrutto di altra abitazione, in presenza dei requisiti e delle condizioni previsti dalla citata Nota II­bis, all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR.

Riassumendo…

• La vendita della prima casa entro cinque anni fa perdere le agevolazioni, anche se si acquista l’usufrutto di un nuovo immobile;
• per mantenere le agevolazioni 1° casa, è necessario acquistare la piena proprietà di un altro immobile entro un anno dalla vendita;
• sia la Corte Costituzionale che la Cassazione confermano che solo l’acquisto della piena proprietà evita la decadenza.