Bogdan Bultrini
AGEVOLAZIONI FISCALI ACQUISTO PRIMA CASA: ORIENTARSI NELLA GIUNGLA DELLE LEGGI
Acquistare la prima casa è una delle prime è più importanti spese che tutti prima o poi devono affrontare. Una spesa di una certa consistenza e considerando la situazione economica attuale, non certo semplice e per tutte le tasche. Per far fronte a queste difficoltà, l’acquisto della prima casa è stato supportato, nel corso delle varie iniziative legislative susseguitesi nel tempo, da agevolazioni fiscali, come il pagamento dell’imposta di registro, dell’Iva e altro.
IMPOSTE ACQUISTO PRIMA CASA: ELENCO PRATICO
E’ bene distinguere il caso dell’acquisto della prima casa da privato o quello da un’impresa operante nel settore.
IMPOSTA REGISTRO PRIMA CASA – Nel primo caso chi acquista la casa da un privato, non è dovuta l’imposta sul valore aggiunto, quella di registro risulta ridotta al 3 per cento rapportata al calore catastale dell’immobile.
AGEVOLAZIONI IVA PRIMA CASA – Chi invece acquista da un’impresa operante ne settore, deve versare sì l’Iva, ma in misura ridotta al 4 per cento sul prezzo di vendita finale. In quest’ultimo caso, risulta necessario fare un’ulteriore distinzione tra la la costruzione della casa ( o la ristrutturazione) a cui segue la vendita dopo 5 anni e la costruzione ( o ristrutturazione) e contemporaneamente la locazione dello stesso immobile per un periodo non inferiore a 4 anni. Nel primo caso, non si versa l’Iva, mentre nel secondo caso, l’Iva va versata perché comunque è avvenuta la locazione dell’immobile.
IMPOSTA CATASTALE PRIMA CASA – Quando viene stipulato il contratto di compravendita, altra imposta da versare è quella catastale ipotecaria, in misura fissa di 168 euro ciascuna.
AGEVOLAZIONI FISCALI PRIMA CASA: REQUISITI
Per verificare quando le agevolazioni previste, dall’Iva alle imposte di registro e ipotecarie, occorre valutare la sussistenza di specifiche condizioni.
RESIDENZA PRIMA CASA: LA CONDIZIONE PER POTER ACCEDERE ALLE AGEVOLAZIONI – Per poter beneficiare di queste agevolazioni fiscali ai fini dell’acquisto della prima casa, oltre a non dover essere una casa di lusso, occorre anche che il soggetto che acquista l’immobile, deve avere residenza nello stesso comune dove si trova l’immobile.
Si prevede la possibilità di cambiarla, entro e non oltre però diciotto mesi dall’acquisto dell’immobile. Per garantire questo cambio di residenza, si prevede che nell’atto di acquisto, il compratore dichiari espressamente di procedere al cambio entro il tempo stabilito. Nella dichiarazione di intenti sul cambio della residenza, deve essere indicato anche, sempre da parte dell’acquirente, di non essere titolare di un’altra casa di abitazione nello stesso comune e di un’atra, ubicata in qualsiasi luogo sul territorio nazionale, che abbia acquistato con le stesse agevolazioni.
AGEVOLAZIONI PRIMA CASA: QUANDO DECADE IL BONUS PRIMA CASA
Devono sussistere specifiche ipotesi che vanno dall’aver dato dichiarazioni false, al fine specifico di ottenere le agevolazioni, aver rivenduto la casa, dopo 5 anni dall’acquisto, la casa è in realtà di lusso e infine il compratore non è residente nello stesso comune.
Significa pagare l’ imposta di registro, quella ipotecaria e quella catastale in misura ordinaria, insieme ad una sanzione del 30% delle imposte e degli interessi legali.
NIENTE CAMBIO DI RESIDENZA, INTERVIENE L’AGENZIA DELLE ENTRATE
Capitolo a parte che merita particolare attenzione è l’ipotesi dell’acquirente che non abbia provveduto al cambio di residenza nei 18 mesi dall’acquisto dell’immobile. A chiarire i dubbi sollevati da questa ipotesi è intervenuta l’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 105/E del 31 ottobre 2011.
A bene vedere, le norme previste in merito all’agevolazione sulla prima casa non prevedono la possibilità di rinunciare in maniera volontaria al beneficio.
Per colmare questa lacuna, le Entrate si soffermano a dare rilevanza proprio alla volontà del contribuente-acquirente.
Occorre chiarire in primo luogo, se il tempo dei 18 mesi dall’acquisto della prima casa, per il cambio di residenza sia decorso inutilmente o sia ancora pendente.
DECADENZA AGEVOLAZIONI PRIMA CASA…O NO?
Così, si verifica che in caso di decorrenza dei 18 mesi, senza che si avvenuto il cambio di residenza, si decade dall’agevolazione sulla prima casa. Se invece si è ancora in corso dei 18 mesi, ma risulta impossibile il cambio di residenza, anche per motivi strettamente personali, la dichiarazione di intenti precedentemente formulata nell’atto di acquisto dell’immobile viene revocata sì, ma non si decade dal beneficio.
RAVVEDIMENTO OPEROSO PER AVERE UNO SCONTO SULLA SANZIONE
Nel documento di prassi, l’Agenzia delle Entrate però specifica anche che l’acquirente può beneficiare del cosiddetto ravvedimento operoso, ossia può effettuare in maniera del tutto spontanea l’adempimento omesso o irregolarmente eseguito, avendo così uno sconto della sanzione. Sempre però che sia scaduto il termine per effettuare il cambio di residenza.
Se invece il tempo dei 18 mesi è tuttora in corso, ma non si può procedere al cambio di residenza, viene revocata la dichiarazione di intenti formulata nell’atto di acquisto, con cui il compratore si era impegnato al cambio di residenza nello stesso comune ove è sito l’immobile prima casa acquistato.
In questo caso, l’acquirente deve presentare una specifica domanda di revoca dell’agevolazione di cui ha beneficiato alla stessa Agenzia delle Entrate.
L’Agenzia in seguito, ha solo il compito di procedere alla liquidazione della differenza tra le imposte in misura ordinaria e quelle in misura agevolata, ma non deve applicare alcun trattamento sanzionatorio al 30 per cento, cosa che invece avviene in caso di ravvedimento operoso.
